안녕하세요. 대디리뷰입니다. 10월 14일 강동구에 분양소식이 또 발표되었습니다. 서울특별시 강동구 천호동에 위치한 e편한세상 강동프레스티지원 인데요. 해당 단지는 5호선 8호선이 있는 천호역 도보권에 위치해 있고 올림픽대로, 천호대교, 암사,강일,상일,서하남 IC 등 교통인프라가 좋은 곳입니다. 또한 백세권 의료시설 인프라로 인한 생활편의도 누릴 수 있어 장점이 많은 단지로 보입니다. 지난번 더샵 강동센트럴시티의 경우 교육인프라에서 아쉬운면이 있었는데요. 해당 단지는 어떨까요? 지금부터 e편한세상 강동프레스티지원의 분양정보, 입지환경, 안전마진 등을 살펴보고 총평을 해보도록 하겠습니다.

계약금20%, e편한세상 강동 프레스티지원 강동더샵보다 좋은점은?

daddy-review 2023년 10월 17일 1021

안녕하세요. 대디리뷰입니다. 10월 14일 강동구에 분양소식이 또 발표되었습니다. 서울특별시 강동구 천호동에 위치한 e편한세상 강동프레스티지원 인데요. 해당 단지는 5호선 8호선이 있는 천호역 도보권에 위치해 있고 올림픽대로, 천호대교, 암사,강일,상일,서하남 IC 등 교통인프라가 좋은 곳입니다. 또한 백세권 의료시설 인프라로 인한 생활편의도 누릴 수 있어 장점이 많은 단지로 보입니다. 지난번 더샵 강동센트럴시티의 경우 교육인프라에서 아쉬운면이 있었는데요. 해당 단지는 어떨까요? 지금부터 e편한세상 강동프레스티지원의 분양정보, 입지환경, 안전마진 등을 살펴보고 총평을 해보도록 하겠습니다.

공급내역

구분	내용
단지명	e편한세상 강동 프레스티지원
공급위치	서울특별시 강동구 천호동 423-76번지 일대, (우편번호:05327)
분양가상한제 적용 여부	미적용
분양수/총세대수	263/668
자격사항	* 특별공급 : 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도 및 인천광역시에 거주(주민등록표등본 기준)하는 만19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자 중 무주택요건, 청약자격요건 및 해당 특별공급별 신청자격을 갖추어야 함 * 일반공급 : 최초 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도 및 인천광역시에 거주하는 만19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양자) 중 입주자저축 순위별 자격요건을 갖춘 자(국내에서 거주하는 재외동포, 재외국민, 외국국적 동포 및 외국인 포함)
입주예정월	2026-01	모집공고일	2023-10-13
전매제한	1년	전입의무	없음
청약접수일	2023-10-23	당첨자발표일	2023-11-02
계약시작/종료일	2023-11-14/16	문의처	026-427-2500

공급위치

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공급대상 및 분양금액

특별공급 130세대, 일반공급 133세대가 이번 공급대상입니다. 타입별 최고가를 기준하여 평당가를 계산해보면 3,741만원에서 4,017만원까지 범위입니다. 지난주 모집공고가 나왔던 더샵 강동센트럴시티(23년10월)의 평당가와 비슷한 수준으로 나왔습니다. 당첨자 발표일이 두단지가 다르기 때문에 강동구 청약 지원을 노리셨던 분들이라면 두군데 모두 지원을 하시면 되겠습니다.

모델타입	특별공급세대수	일반공급세대수	계	공급금액(만원)	평당가격(만원)
044.9900	5	12	17	69,670	3,775
047.9800A	5	23	28	72,760	3,760
047.9800B	5	16	21	72,880	3,741
059.8100A	3	1	4	94,380	3,898
059.9400B	8	25	33	98,100	4,017
059.9400C	8	14	22	98,380	4,017
074.7100	15	7	22	117,460	3,875
074.8000	4	1	5	119,700	3,954
074.9500A	4	2	6	121,470	4,017
074.8400B	17	11	28	119,200	3,938
074.9600C	19	10	29	118,300	3,842
084.6600	2	1	3	132,570	3,866
084.9300	11	1	12	133,790	3,919
084.7500A	20	7	27	136,440	4,017
084.9600B	4	2	6	135,200	3,938

※e편한세상 강동 프레스티지원의 평당가격은 : 서울특별시 강동구 최근 분양단지 8개 중 4위(3,905만원)

(필독 : 서울특별시 강동구 최근 분양단지들의 흥행성적과 당첨가점을 살펴보세요[클릭])

e편한세상 강동 프레스티지원 – 공급금액 및 납부일정

e편한세상 강동 프레스티지원은 계약금을 20% 납부해야하는 방식입니다. 더샵 강동센트럴시티와는 납부 방식이 다르네요. 따라서 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20% 를 납부해야합니다. 계약금이 두배로 증가하는 것이기 때문에 가용현금을 잘 확인해보셔야 할 것 같습니다. 중도금 대출은 이자 후불제로 60% 모두 지원이 가능하기 때문에 당장 필요한 금액은 계약금 20%입니다. 혹여나 예기치 상황이 생겨 입주가 어렵거나 잔금치는 것이 안된다면 당첨자 분들 께서는 당첨 후 1년만 가지고 계셨다가 전매를 하는 탈출 전략도 가지실 수 있습니다. 24년 11월정도 되어서 분양권 양도도 가능하겠네요.

e편한세상 강동 프레스티지원 – 교통망 및 주변인프라

e편한세상 강동 프레스티지원의 위치는 강동구 천호동에 위치해 있습니다. 천호동은 수도권의 동서남북을 어디든 오고 갈 수 있는 아주 좋은 지역인데요. 6km 반경으로 강서와 강동을 잇는 올림픽대로, 강변북로와 올림픽대로를 잇는 천호대교, 암사, 강일, 상일, 서하남 IC 를 이용해 수도권 전역을 오고 갈 수 있는 위치에 있습니다.

수도권 부동산에서 꼭 빼놓지 말아야할 사항이 직주근접인데요. 주요 출퇴근 지역인 강남, 여의도, 판교까지 걸리는 시간을 보겠습니다. 강남은 33분 여의도는 51분, 판교 47분입니다. 추가로 광화문이나 종각으로 직장을 다니시는 분도 해당 역까지 50분 내로 이동이 가능한 거리입니다.

지하철은 5호선 8호선 더블역세인 천호역을 이용합니다. 직선로 570m 떨어진 거리이고 도보권 10분입니다.

다음은 e편한세상 강동 프레스티지원의 생활편의 시설입니다. 천호역 주변 상권을 이용할 수 있는 위치인데요. 현대백화점, 이마트, 2001아울렛을 도보로 이용할 수 있습니다. 그리고 강동역 근처에 있는 성심병원도 버스로 이용할 수 있습니다.(20분소요)

e편한세상 강동 프레스티지원 – 교육 인프라

이번에 볼 요소는 교육환경인데요, e편한세상 강동 프레스티지원은 더샵 강동센트럴시티보다는 좋게 느껴졌습니다. 거리감은 살짝 있으나 도보권 8분정도의 거리입니다. 큰길을 한번 건너야 하고 빨리 가려면 천호공원 오른쪽 좁은 직선로나 공원가는길을 쭉 따라 올라가면되는데 노후화가 되어있을 뿐이지 유해시설이 없었습니다.

천호공원 진입로입니다. 해당 진입로를 따라 쭉 올라가도 강동 초등학교로 갈 수 있습니다. 오히려 다른 길로 가는 것보다 나을 수 있겠다는 생각입니다.

강동초등학교 가는길 - 공원로 시작길 — 강동초등학교 가는길 – 공원로 시작길

천호공원 오른쪽에 보이는 길입니다. 이 길을 따라 갈 수도 있는데요. 차가 다니는 거리라 공원길이 나아보입니다.

강동초등학교 가는길 - 공원로 오른쪽 직선길, 차가 다닐 거리라 공원로로 통학하는걸 추천 — 강동초등학교 가는길 – 공원로 오른쪽 직선길, 차가 다닐 거리라 공원로로 통학하는걸 추천

위에 말씀드린 길(공원진입로, 공원 오른쪽 길) 모두 한 곳으로 이어집니다. 그리고 아래 사진 빨간색 박스로 쳐진 횡단보도 길을 한번 건너야 학교에 갈 수 있습니다.

강동초등학교 가는길 - 횡단보도를 결국 1회 건넌다 — 강동초등학교 가는길 – 횡단보도를 결국 1회 건넌다

e편한세상 강동 프레스티지원 – 안전마진

인근단지의 평당 시세는 3,411만원 부터 시작합니다. 하지만 신축 시세가 아니라 해당 금액으로 판단하기에는 애매합니다. 일단 지난주 모집공고 발표가 났던 더샵 강동센트럴시티의 경우도 현 3,900만원대의 평당가로 나왔습니다. 추가적인 비교기준으로 강동역 근처 단지인 래미안강동팰리스(17년도 준공)를 선정했습니다. 최근 거래량이 어느정도 찍혀있기 때문이었는데요. 해당 단지도 2~3년 정도 지난 신축아파트가 아니고 17년도 준공이라는 부분을 감안하고 본 분양가의 안전마진을 확인해 봐야 할 것 같습니다.

1) 래미안 강동 팰리스(주상복합) 59 타입 실거래가

59타입의 경우 매도호가가 저층기준 10억중반입니다. 실거래는 11.6억이 최근에 찍혔습니다. 평균 9.4~9.8억 사이에 분양가격이 나왔기 때문에 대략 1.8억정도의 안전마진이 있네요.

2) 래미안 강동 팰리스(주상복합) 84 타입 실거래가

84타입의 경우 매도호가가 저층기준 12.8억입니다. 실거래는 13.9억이 최근에 찍혔습니다. 13.2억~13.6억 사이에 분양가가 나왔기 때문에 실거래 기준 3천만원정도의 안전마진이 있습니다. 안전마진이 크지 않은 것 처럼 보일 수 있는데 강동 팰리스의 준공년도가 7년차임을 감안할 때 분양가격은 잘 나온 편이라 보셔야할 것 같습니다.

e편한세상 강동 프레스티지원 – 서울 입주예정물량과 미분양

서울의 입주예정물량과 미분양 추이를 살펴보겠습니다. 싸게사더라도 내가 잘 매도를 해야만 비로소 부동산 투자는 끝이 납니다. 입주물량은 다들 아시다시피 서울의 적정 수요대비 공급이 계속해서 부족한 상황입니다. 그렇기 때문에 서울의 경우 매도자가 유리할 수 있고 이런 때 일수록 신축 물량의 값어치가 더 올라갈 수 있습니다. 추가로 미분양 여부도 살펴보아야합니다. 미분양 소진이 안되고 계속해서 쌓인다면 매도시점은 26년도 보다 더 지연될 수 있습니다. 추이를 살펴보니 22년도 부터 지속적으로 증가하였다가 쌓이고 있습니다. 공급이 부족한 시기에 미분양이 쌓인다? 왜 그런지 살펴보아야합니다. 현 시점 기준의 미분양 단지 목록을 아래 그림으로 첨부해놓았으니 살펴보시기 바랍니다. 왜 그런지 이유를 알게되실 겁니다.

e편한세상 강동 프레스티지원 – 총정리

이번에 모집공고로 나온 e편한세상 강동프레스티지원은 5호선 8호선이 있는 천호역 도보권에 위치해 있고 올림픽대로, 천호대교, 암사,강일,상일,서하남 IC 등 교통인프라가 좋은 곳입니다. 또한 백세권 의료시설 인프라로 인한 생활편의도 누릴 수 있어 많은 분들이 관심가져 주실 것이라 생각합니다. 추가로 아이를 키우는 부모님 입장에서 초등학교, 중학교를 통학시키는데 주변에 유해시설이 되도록 없었으면 하는 마음이실텐데 살펴본 결과 주변이 노후화된 것 말고는 유해시설이 보이진 않았습니다. 그런면에서는 지난주 모집공고 발표가 났던 강동 더샵 센트럴시티에 비해 좋은 점이라 볼 수 있을 것 같습니다. 그러나 계약금 납부액이 공급가액의 20% 이기 때문에 가용자금 및 현금흐름에 유의하셔야 할 것 같습니다. 안전마진은 주변 7년차 아파트의 시세보다도 저렴한 가격에 나온 상태이기 때문에 있다고 봐도 괜찮습니다. 전매도 당첨 후 1년만 지나면 가능하기 때문에 혹시나 잘못 되었을 때 탈출 전략도 가능합니다. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

참고하면 좋은 자료