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안녕하세요. 오늘은 전남광양의 세미존서희스타힐스의 당첨자발표일이었습니다. 어느정도의 성과가 나왔는지 확인해보았는데 역시나 처참한 결과였습니다. 지금부터 한번 서희스타힐스의 청약 결과를 복기해보고자 합니다. 그리고 초보 투자자 분들께서는 앞으로의 청약 신청에 추가적인 판단기준이 되길 바랍니다.
목차
세미존서희스타힐스, 총 58건의 공급물량 중 청약신청건수 총 10건
(세미존서희스타힐스의 청약 결과와 기본 정보를 보시려면 클릭하세요)
세미존서희스타힐스의 일반공급 경쟁률의 결과를 살펴보니 59 타입의 물량은 총 22개중 6개 지원이 들어왔었고 74타입 2건, 80타입 2건 이었습니다. 광양의 경우 인구 수 약 14만명에 해당하는 우리나라 161개의 시군 행정구역 중 61위 규모의 인구가 밀집된 지역입니다. 인구수가 많다고 볼 수는 없지만 그렇다고 투자를 할 수 없을 정도의 규모도 아닙니다. 하지만 이번 청약의 결과는 처참합니다. 왜그랬을까요? 지금부터 한번 청약실패요인을 확인해보겠습니다. 이글을 끝까지 읽어보시고 향후 청약 지원 시 해당 내용도 고려하셔서 청약신청 하시면 도움이 되실 겁니다.
세미존서희스타힐스 청약실패요인 – 매매 전세가 여전히 하락중
위의 차트는 아실 사이트의 가격분석 탭에서 조회한 매매 전세가 지수와 변동률을 나타내고 있습니다. 해당 자료는 매주 발행되는 kb통계를 기반하여 만들어지는 자료이기 때문에 신뢰도가 높다고 볼 수 있습니다. 해당 차트를 해석해보면 21년도 5월부터는 매매가 전세가가 상승했다가 21년도 11월 부터 22년 5월까지는 보합 그 이후부터는 가격이 하락하더니 그 하락세가 22년도 11월에 최고치에 이르고 현재까지도 하락세가 유지하고 있다고 보시면 됩니다. 이 차트만 보더라도 현재 광양 부동산 분위기가 좋지 않다는 것을 눈으로 확인하실 수가 있습니다. 그러나 요즘 투자자들은 선진입이라 해서 이런 하락기일 때에도 미리 선점하여 매물을 사들이는 경우도 있긴 한데요. 초보투자자들의 경우 그러한 식견을 가지기에는 어려움이 있고 있습니다. 그리고 어차피 해당 지역의 아파트 말고도 투자할 곳은 얼마든지 있기 때문에 해당 지역만 보고 있기보다는 다른 지역을 좀더 관심있게 살펴보면 될 것입니다.
세미존서희스타힐스 청약실패요인 – 미분양증가
위에서 말씀드린대로 매매가 전세가가 하락한다고 해서 꼭 부동산투자를 하지말란 이야기는 아닙니다. 어디까지나 싸게 사서 만족할만한 가격에 매도를 하면 그 투자는 성공하는 것이니까요. 그렇기 때문에 오래 보유할 능력이 있는 분들은 내가 차익을 볼 수 있을 때까지 끌고가면 되긴합니다.(하지만 다른 좋은 물건을 매수할 기회비용을 잃는셈이니 되도록이면 좋은 투자를 해야합니다.) 그런데 오래 끌고 간다는 것은 투자자 입장에서는 위험한 일입니다. 전세가 하락 등이나 월세 감소로 인하여 혹은 금리 상승으로 인해 추가적으로 주택 유지비용이 올라갈 상황이 있을 수 있으니까요. 그렇기 때문에 내가 원하는 시점에 매도를 할 수 있어야 좋은 매물이라 볼 수 있습니다. 그런데 해당 지역의 아파트들이 미분양이 많다고 한다면 어떨까요? 내가 원하는 시점에 팔기 어려워집니다. 현재 광양이 그렇습니다. 아실 사이트의 미분양 추이 분석 기능을 이용하면 바로 확인이 가능한데요. 21년도 1월부터 미분양 아파트 가구수가 지속적으로 증가하고 있습니다. 이런 상황에서 내가 원하는 시점에 매도가능할까요? 어렵다고 보아야합니다.
세미존서희스타힐스 청약실패요인 – 입주물량
제 분석글을 보면 항상 중요시하는 부분 중 하나가 매도입니다. 기껏 잘사놓았는데 원하는 시점에 팔지도 못하게 되면 결국엔 사이버머니(?) 일 뿐이니까요. 위에서 말씀드린 항목도 내가 원하는 시점에 맞춰 팔기 위해 봐야하는 요인이고 입주물량 또한 마찬가지입니다. 내가 매물을 내놓았는데 경쟁상대가 많으면 어떻게 될까요? 결국엔 매도가격을 내리게 됩니다. 이런 부분을 최소화 하기 위해서 또하나 봐야할 지표라고 보시면 될 것 같습니다. 위의 차트는 아실의 입주물량 차트를 통해 본 광양의 입주물량추이입니다. 25년도까지 적정 수요(인구수 대비 0.5% 비율)를 훨씬 웃도는 수준입니다. 제가 올해 광양의 아파트를 매수했다 가정하고 매도시점을 언제로 잡아야할까요? 위 차트만 볼 때 적어도 25년까지는 매도하기 쉽지 않을겁니다. 추가로 미분양도 계속해서 누적되고 있는 상황이니 현재는 광양에 진입해선 안되는 것입니다. 운이 없다면 27년도 이후까지도 팔지 못할겁니다. 그렇다면 적어도 4년정도까지는 내 투자금이 묶이게 되고 내가 좀더 좋은 투자를 할 수 있는 기회비용을 날리게 되는 셈이 되죠.
지금은 틀리지만 언젠간 맞을 수 있다
현재 광양은 투자로 진입하기에는 어려움이 많지만 25년도 이후부터 미분양이 해소되는 시그널을 살펴보면서 투자로서 진입이 가능한 지역인지 판단을 해보면 좋을 것 같습니다. 현재는 광양에 들어가기엔 어려움이 많습니다. 광양 지역 사람분들께서도 “나는 이지역 토박이야~~ 여기서 당첨되서 오래살거야” 라는 생각보다는 투자는 현재시점에 더 좋은 지역에 하시고 전월세로 주거를 하시는게 현명한 판단이라 생각합니다. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.
참고하면 좋은 글들
9월22일 모집공고 분양단지 짧은평(검단, 동대문구, 부천)
광양 세미존서희스타힐스 분양정보
전라남도 광양시 분양단지 평당가격 흥행성적 순위
사용한 부동산분석 도구, 아실
