11월 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 예상 분양가 알아보기(더블역세 GTX-B 호재)

daddy-review 2023년 10월 19일 1028

안녕하세요. 대디리뷰입니다. 오늘은 경기도 부천시에 11월 오픈 예정되어 있는 단지소식을 미리 알려드리고자 하는데요. 바로 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘입니다. 해당 단지는 경기도 부천시 소사역 인근에 위치해 있어 1호선과 서해선, GTX-B 간접호재 등의 이점을 갖기 때문에 많은 분들께서 관심갖는 곳이기도 합니다. 그래서 이번에는 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘의 분양정보와 주변시세, 그리고 예상분양가를 한번 다뤄보고자 합니다. 내용이 길긴 하지만 끝까지 읽어봐 주시면 감사하겠습니다.

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 – 사업개요

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘은 소사역 인근에 있었던 삼양홀딩스 공장 부지가 있던 자리에 위치합니다. 지하 3층 부터 35층까지 6개동으로 이루어지고 총 983세대 규모의 단지입니다. 입주시기는 27년도 1월에 예정되어 있습니다.

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 공급위치

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 – 교통망 및 주변인프라

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘은 경기도 부천시 소사본동에 위치해 있습니다. 가까운 대중교통 수단으로 1호선과 서해선 더블역세권이 위치한 소사역이 있습니다. 소사역에서 서해선을 타고 한 정거장만 올라가면 부천종합운동장역이 있는데 GTX-B 노선이 들어설 예정(2027년)입니다. 개통이 된다면 서울역까지 13분안에 들어갈 수 있게 됩니다. 또한 수도권 제1순환고속도로와 시흥IC가 인접해 있어 수도권 도심 곳곳을 갈 수 있는 교통인프라가 갖추어져 있습니다.

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘은 1호선, 서해선 더블역세인 소사역을 이용할 수 있습니다. 도보로 8분정도 소요되는 거리이고 멀지 않은 편입니다.

수도권 부동산에서 꼭 빼놓지 말아야 할 사항이 직주근접인데요. 주요 출퇴근 지역인 강남, 여의도, 판교까지 걸리는 시간을 보겠습니다. 강남은 58분 여의도는 39분, 판교 1시간 16분입니다. 현재는 확실히 강서쪽 출퇴근에 용이하고 강남까지도 나쁘지 않은 시간대에 통근이 가능합니다. 판교는 1시간이 넘게 걸리네요. GTX-B 노선이 개통된다면 현재보다도 훨씬 빠른 시간내에 서울역, 용산, 여의도로 들어올 수 있습니다.

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘의 생활인프라 중 편의시설 및 상권은 부천역 중심으로 이루어져 있습니다. 부천역 쇼핑인프라로 이마트와 자유시장이 있고 롯데시네마, CGV, 병원등 풍부한 상권이 생활 편의를 제공해주고 있습니다.

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 – 교육 인프라

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘의 배정초등학교는 소사초등학교입니다. 도보로 11분 정도 소요되는 거리입니다. 초품아가 아니라 아쉽습니다. 도로 정비는 잘되어 있는 편이지만 횡단보도를 3회 건너가야하고 가는 길이 멀어서 초등학교 자녀를 둔 부모님들께서는 고민되실만한 요소일 것 같습니다.

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 - 소사초등학교와의 거리(도보11분, 횡단보도 3회) — 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 – 소사초등학교와의 거리(도보11분, 횡단보도 3회)

소사초등학교 가는길(소사SK뷰아파트 주변, 이곳도 도로 정비는 잘되어 있다)

21개정도 규모가 되는 학원가가 소사본동에 있는데 소사주공뜨란채 2단지 앞에 위치해 있습니다. 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘에서는 직선거리로 654m 입니다. 차량으로 학원이동을 한다면 괜찮은 거리입니다.

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 – 주변시세

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘의 주변시세는 어떨까요? 사실 경기도 부천시와 부평구 일대는 1기 신도시의 노후화된 모습과 10년 이내의 준신축 부터 5년이내의 신축 아파트들이 혼재되어 있는 상황입니다. 이 중에서도 소사역은 서울의 서북권지역에 인접해 있고, 더블역세에 GTX-B 호재 영향권에 있는 위치에 있는 부분도 감안하여 주변시세를 보아야 할 것입니다. 그렇다고 신중동역이나 부천시청역과 동일하게 가격을 보는 것은 주변 환경 차이가 있으니 맞지 않고요.
따라서 저는 소사역의 주변 시세는 온수역, 부천역, 중동역 정도 일대의 준신축 가격을 기준삼아 보아야한다고 생각하고 있습니다. 그런 측면에서 주변시세는 2,500만원에서 2,900만원 내외선으로 형성되어 있습니다.
저는 주변 단지 중에서 소사역 바로 앞에 있는 힐스테이트 소사역, 중동역 주변에 있는 래미안 부천 어반비스타, 그리고 롯데캐슬 더 뉴엘의 바로 옆단지인 부천소사역 푸르지오 3곳의 실거래가를 확인하려고 합니다.

1) 힐스테이트 소사역 84타입 분양권 실거래가

먼저 소사역 초역세에 위치한 힐스테이트 소사역 84타입 분양권 실거래가격입니다. 초등학교 통학 거리가 불편할 수 있으나 초역세 메리트가 이러한 부분을 상쇄 시켜줄 만한 단지입니다. 최근 직거래가격을 제외하면 8.3억부터 9.1억까지도 거래가 되었습니다. 분양권 전매제한이 풀린 4월부터 꾸준히 있는 상황입니다. 8.7억으로 본다고 가정하면 평당 2,630만원 정도입니다.

2) 래미안부천어반비스타 84타입 실거래가

다음은 중동역 인근의 래미안부천어반비스타입니다. 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘과 주변환경 및 직주근접 면에서 비슷한 측면이 있어 비교 대상으로 골랐습니다. 통학길은 래미안부천어반비스타가 더 낫습니다. 해당 단지의 84타입은 저층 9억이 제일 저렴합니다. 실거래가는 최근 10월에 8.25억이 있었습니다. 거래량이 많지 않아 기준삼기가 애매합니다.

3) 래미안부천어반비스타 59타입 실거래가

래미안부천어반비스타의 59타입은 고층 6.3억이 제일 저렴합니다. 실거래가는 최근 9월에 6억이 있었고 그 이전에는 5.9억부터 6.3억원까지 거래가 있었습니다. 대략 평균가를 6.13억으로 가정한다면 2,452 만원 정도의 평당가입니다.

4) 부천소사역푸르지오 59타입 실거래가

바로 옆단지인 2012년도 준공의 부천소사역 푸르지오의 가격도 한번 살펴보겠습니다. 59타입은 6.5억이 가장 저렴한 매물이고 실거래는 올해 6월부터 6.2억에서 6.8억까지 있었습니다. 6억7,500만원을 기준으로 보면 평당가격이 2,700만원입니다. 래미안부천어반비스타가 훨씬 신축임에도 현재 기준에선 부천소사역 푸르지오가 더 높게 거래되고 있습니다.

5) 부천소사역푸르지오 84타입 실거래가

부천소사역 푸르지오의 84타입은 7.2억 저층이 가장 저렴한 매물입니다. 올해 8월 실거래가 7.58억까지 있었습니다. 그 이전에도 7.4억에서 7.55억까지 실거래가 있었습니다. 7.4억 기준으로 평당가 2,176만원입니다. 59타입에 비해서는 가격이 덜 올라온 모습이네요.

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 – 경기도 부천시 입주예정물량과 미분양

경기도 부천시의 입주예정물량과 미분양 추이를 살펴보겠습니다. 싸게사더라도 내가 잘 매도를 해야만 비로소 부동산 투자는 끝이 납니다. 입주물량의 경우 23년도까지 적정수요를 초과하다가 내년부터는 공급이 부족해집니다. 따라서 미분양 물량만 없으면 매도는 유리할 수 있습니다. 하지만 경기도 부천뿐만 아니라 인천서구와 부평구쪽의 입주물량까지 있기때문에 단순히 판단할 수는 없습니다. 그렇다고 공급 물량이 모두 입지가 좋은것은 아니기 때문에 내가 가지고 있는 물건이 입지만 좋다면 매도는 가능할 것입니다.

경기도 부천시의 미분양 세대수는 총 115세대입니다. 많은 수준은 아니고 점점 감소하는 추세입니다. 미분양 단지는 현대프라힐스소사역더프라임과 소사역한라비발디프레스티지입니다.

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 – 총평

부천소사역 푸르지오의 59타입 실거래와 래미안부천어반비스타 59타입의 실거래를 보니 소사역의 가격흐름과 중동역의 가격흐름이 궁금해져서 자료를 하나 더 확인해보겠습니다. 2012년도 준공의 부천소사역푸르지오와 2005년도 준공의 중동역 송내동 푸르지오의 실거래 추이입니다. 84타입 기준이구요. 당연히 년식이 오래된 중동역 송내동 푸르지오의 가격이 낮습니다. 0.85~0.9배 정도 낮은 시세를 보여주다가 19년도 11월 부터 두 단지의 가격차이가 벌어지기 시작하네요. 21년도 상승장 피크시점에서는 0.7배까지도 격차가 벌어졌습니다. 현재는 0.76배 정도 차이가 납니다. 이러한 가격흐름을 볼 때 중동역 보다는 소사역이 입지가 더 좋다고 볼 수 있겠습니다. 그렇다면 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘은 중동역 신축인 래미안 부천 어반비스타보다 높게, 그리고 옆단지 기축아파트인 부천소사역푸르지오에 비해서는 높게 가격이 책정되어야하는 것이 맞아보입니다.

부천소사역푸르지오의 평당가격은 2,700만원, 부천어반비스타는 2,452만원이었습니다. 그리고 소사역 힐스테이트의 84타입 현재 분양권 거래가격은 평당 2,630만원이구요. 이렇게 놓고 보니 소사역힐스테이트의 분양권이 싸게 느껴지는 것은 기분탓일까요… 개인적으로 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘의 가격은 부천어반비스타의 평당가와 소사역 힐스테이트의 평당가 사이에서 나오지 않을까 생각합니다. 만일 그렇게 된다면 59타입 분양가격은 6.13억에서 6.57억사이, 그리고 84타입은 8.1억에서 8.67억 사이가 될 것입니다. 말씀드린 가격 스프레드에서 최저범위에 속한다면 저렴한 편으로 보고 청약 지원해도 좋을 것 같구요. 평당 2,600만원까지는 손해보는 상황은 아니니 실거주가 필요하신 분들은 지원하셔도 좋을것 같습니다. 그런데 만일 분양가가 부천소사역푸르지오의 평당가 2,700만원 만큼 책정되어서 나온다면 차라리 소사역 초역세인 힐스테이트 소사역의 분양권을 노리시는게 좋다고 생각합니다. 비슷한 가격대에서 초역세인데다가 내가 원하는 물량을 고를 수 있으니까요. 모쪼록 좋은 가격에 분양이 나와 많은 분들이 청약지원 하실 수 있었으면 좋겠습니다. 공식적으로 모집공고가 한번 더 나오면 다시 다뤄보도록 하겠습니다. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.