화성동탄 센트럴포레스트 공가세대 줍줍(feat.안전마진 1억 보장)

daddy-review 2023년 10월 28일 1547

안녕하세요. 대디리뷰입니다. 10월 25일 동탄 1신도시에 공가세대 일반 분양이 발표되었습니다. 바로 화성 동탄 센트럴 포레스트입니다. 해당 단지는 준공년도는 09년도이지만 주변 환경이 잘 정비되어 있는 편이고 동탄 주요 직장까지의 직주근접이 상당히 좋습니다. 또한 자차를 이용한다면 동탄 2신도시의 인프라를 누릴 수 있기 때문에 많은 분들께서 관심이 있을 만한 단지입니다. 그래서 오늘은 동탄 센트럴 포레스트의 분양정보와 주변환경, 안전마진 등을 다뤄보고 개인적인 총평을 남겨볼까합니다. 내용이 길 수도 있지만 끝까지 읽어봐주시면 감사하겠습니다.

공급내역

구분	내용
단지명	화성동탄 센트럴포레스트 공가세대 일반공급
공급위치	경기도 화성시 동탄중앙로 119-14 (반송동, 동탄 센트럴 포레스트), (우편번호:18439)
분양가상한제 적용 여부	미적용
분양수/총세대수	39/503
자격사항	* 일반공급 : 입주자모집공고일 현재 해당주택건설지역인 화성시에 거주하거나 경기도 및 기타 수도권(주민등록표등본 기준, 서울특별시·인천광역시)에 거주하는 성년자인 무주택 세대구성원
입주예정월	2023-12	모집공고일	2023-10-25
전매제한	소유권이전등기 이후	전입의무	없음
청약접수일	2023-11-06	당첨자발표일	2023-11-13
계약시작/종료일	2023-11-27/29	문의처	1600-1004

공급위치

모집공고문 다운로드

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공급대상 및 분양금액

총 503세대 중 39세대가 공급물량으로 나왔고 모두 일반공급입니다. 이번 모집공고는 09년도 준공된 단지로 LH에서 10년이상 임대 후 분양전환하는 주택 중 입주자 퇴거로 LH 에 명도된 주택이 대상입니다. 타입별 최고가를 기준하여 평당가를 계산해보면 1,261만원에서 1,275만원까지 범위입니다. 09년도 준공 아파트이기 때문에 4bay 구조의 평면도는 없습니다. 74A, 84타입은 판상평, 74B타입은 타워형 구조입니다.

모델타입	특별공급세대수	일반공급세대수	계	공급금액(만원)	평당가격(만원)
074.6600A	0	19	19	38,600	1,275
074.7300B	0	10	10	38,200	1,261
084.8700	0	10	10	43,400	1,261

※화성동탄 센트럴포레스트 공가세대 일반공급의 평당가격은 : 경기도 화성시 최근 분양단지 21개 중 16위(1,266만원)

(필독 : 경기도 화성시 최근 분양단지들의 흥행성적과 당첨가점을 살펴보세요[클릭])

화성동탄 센트럴포레스트 – 공급금액 및 납부일정

화성동탄 센트럴포레스트 공급금액 납부 방식은 계약금 10%, 융자금, 잔금 분할 납부입니다. 당첨이 되신다면 계약금 10% 정도만 우선적으로 자금마련 해주시면 됩니다. 그리고 입주 예정월인 23년 12월에 입주 잔금을 납부하시면서 실행하는 잔금대출로 융자금을 상환하시면 됩니다. 소유권 이전등기 시까진 전매가 되지 않습니다. 실거주를 하실 분들이라면 잔금대출을 받으실 텐데 이부분은 개별적으로 금융기관에 신청해야합니다. 1층이 아니라면 KB시세의 일반평균가를 기준으로 나가는게 일반적입니다. 거주의무는 없으므로 전세를 세팅하는 전략도 괜찮습니다. 잔금일까지 기간이 2달이 채 되지 않는 기간이기 때문에 현금흐름에 유의하여 자금준비해주시면 좋을 것 같습니다.

화성동탄 센트럴포레스트 – 교통망 및 주변인프라

화성동탄 센트럴 포레스트는 동탄1신도시인 경기도 화성시 반송동에 위치해 있습니다. 대표적인 호재는 역시나 GTX A노선 개통입니다. 24년 4월 개통 예정이고 향후 수서 – 동탄까지 이어질 구간이 만들어 진다면 동탄역에서 삼성역까지는 20분 이내에 통근 가능합니다. 다만 화성동탄 센트럴 포레스트가 동탄역에 근접해 있는 편은 아닙니다. 그러나 동탄 트램 304역이 인근에 위치할 예정이라 동탄역까지 가는 루트가 개선될 예정입니다.

다음은 화성동탄 센트럴 포레스트의 직주근접입니다. 동탄신도시의 주요 직장이 있는 위치까지의 거리를 살펴보겠습니다. 먼저 동탄일반산업단지까지는 자차로 8분정도 소요됩니다. 동탄 테크노밸리(동탄 금강펜테리움ix타워)까지는 8분, 삼성전자 기흥캠퍼스 까지 10분, 삼성전자 화성 캠퍼스까지는 5분입니다. 직주근접으로 아주 좋은 위치입니다.

동탄 주요 직장까지 가는 시간은 아주 좋은데요. 수도권 주요 직장 지역인 강남, 여의도, 판교 소요시간을 확인해 보겠습니다. 현 시점에서 강남 1시간 9분, 여의도 1시간 26분, 판교 52분입니다. 통근하기 만만치 않은 거리입니다. 내년 초 GTX A노선이 개통될 예정이기 때문에 어느정도 출퇴근 시간은 개선될 수 있을 것입니다. 하지만 GTX-A 노선의 운행시간과 요금정책에 대해서는 아직 정해진 것이 없기 때문에 유념하셔야 합니다. 그래도 해당 단지의 경우 분양가 상한제 적용을 받지 않기 때문에 거주의무가 없습니다. 따라서 서울 주생활권인 분들께서는 당첨이후에 전,월세를 세팅하는 선택지도 가져갈 수 있습니다.

화성동탄 센트럴 포레스트의 주변환경은 구역정비가 잘되어 있는 편이고 단지내 놀이터와 쉼터, 체육시설이 잘 정비되어 있습니다. 그리고 타 단지들 사이의 도로가 넓은 편이어서 개방감이 좋습니다.

화성동탄 센트럴 포레스트 주변은 베드타운처럼 초인접 도보권 상권이 빈약한 모습인데 이러한 부분은 살짝 아쉽습니다. 다행히도 자차 2분거리에 홈플러스가 위치해 있고 약 10분정도 차를 타고 이동하면 동탄역 롯데백화점도 이용할 수 있습니다. 그리고 한림대학교 동탄성심병원도 차로 7분이면 이동 가능합니다.

화성동탄 센트럴포레스트 – 교육 인프라

화성동탄 센트럴 포레스트의 배정초등학교는 화성금곡초등학교입니다. 단지앞에 바로 위치해있기 때문에 통학길은 좋은 편입니다. 중학교는 솔빛중학교가 도보 13분 정도 거리로 가장 가깝습니다. 고등학교는 반송고등학교가 가장 가깝고 버스 15분 정도 소요되는 거리입니다.

금곡초등학교 까지 거리는 매우 짧은 편이긴 합니다만 큰 대로를 한번 건너야합니다. 등하교시간에 교통 통제만 잘 해준다면 걱정없어보입니다.

화성동탄 센트럴포레스트에서 학원을 보낸다면 인근 아파트인 포스코 더샵 맞은편의 상권쪽으로 보내야합니다. 91개 정도되는 규모의 학원가가 형성되어 있습니다. 자차로 3분 정도면 도착하는 거리로 학원차량을 이용한다면 괜찮은 거리입니다.

화성동탄 센트럴포레스트 – 안전마진

1) 동탄센트럴포레스트 74타입 실거래가

이번에 모집공고로 나온 화성동탄 센트럴 포레스트는 09년도 준공 단지이기 때문에 이미 실거래와 매도가격이 존재합니다. 해당 가격들을 토대로 안전마진을 확인해보고자 하는데요. 먼저 74타입입니다. 현재 4.3억 1층이 가장 저렴한 매물이고 4.5억이 그 다음 저렴한 매물입니다. 실거래는 올해 9월 4.5억에 거래되었습니다. KB시세 일반평균가는 4.6억입니다. 대략 3.8억에 분양가격이 나왔기 때문에 안전마진은 7,000~8,000만원 사이입니다.

2) 동탄센트럴포레스트 84타입 실거래가

화성동탄 센트럴 포레스트 84타입의 경우 현재 5억 저층이 가장 저렴한 매물입니다. 실거래는 올해 10월 5.3억에 거래되었습니다. 대략 4.3억에 분양가가 나왔기 때문에 안전마진은 1억원입니다. 단 현 시점 KB시세 일반평균가는 4.8억입니다. 일반적으로 잔금대출 시 KB시세 일반평균가 기준으로 대출이 나오기 때문에(1층은 하위평균가) 이 점 자금 마련에 참고하시기 바랍니다.

화성동탄 센트럴포레스트 – 경기도 화성시 입주예정물량과 미분양

경기도 화성시의 입주예정물량과 미분양 추이를 살펴보겠습니다. 싸게사더라도 내가 잘 매도를 해야만 비로소 부동산 투자는 끝이 납니다. 경기도 화성시의 입주물량은 25년도까지는 적정 수요 대비 초과 공급이었다가 26년도 부터 부족해집니다. 따라서 매도 시점은 26년도 이후로 보셔야 합니다. 미분양은 현재 300여세대가 존재하는데 아직까지는 위험하다고 생각되는 수치는 아닙니다.

화성동탄 센트럴포레스트 – 총평

이번에 모집공고로 나온 화성동탄 센트럴 포레스트는 동탄1신도시인 경기도 화성시 반송동에 위치한 단지로 준공년도는 09년도이지만 주변 환경이 잘 정비되어 있는 편이고 동탄 주요 직장까지의 직주근접이 상당히 좋습니다. 물론 주변에 상권이 부족한 점은 아쉽습니다만 자차를 이용한다면 동탄 2신도시의 인프라를 누릴 수 있기 때문에 나쁘진 않습니다. 무엇보다 기존 시세 대비 7,000만원에서 1억원까지의 시세 차익이 확보된 만큼 무주택 세대이신 분들께서는 청약 지원 해보시는 것을 추천드립니다. 그리고 해당 단지는 전입의무가 없기 때문에 기타 수도권 지역 분들께서도 당첨 이후 전,월세를 세팅하시는 것을 생각하시고 청약 지원해주셔도 좋을 것 같습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.