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안녕하세요. 대디리뷰입니다. 9월22일 인천 검단에 신규 분양 모집공고가 나왔습니다. 바로 e편한세상 검단 웰카운티(국민,민영)입니다. 다른분들께서도 이미 해당단지 분양정보에 대해 많이 공유해 주셨는데요. 무엇보다 “가격 메리트”가 있기 때문에 많은 분들의 관심이 있을 것이라 예상합니다. 이제 평당 2,000만원 이하의 신축대단지를 찾기는 대단히 힘들기 때문이죠. 그렇기 때문에 묻지마 청약이 쉽게 나올 수 있는 곳이기도 할 것 같습니다. 그래서 이번에는 해당분양공고를 지원할 경우 유념해야할 사항 및 당첨시 가져갈 수 있는 전략에 대해서 알아보려고 합니다.
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목차
수도권에 평당가격이 1,614만원 한다고?
e편한세상 검단 웰카운티 평당 분양가는 1,614만원~2,035만원입니다. 최근 진행된 수도권의 분양가격은 대부분 2,300만원은 넘어가는게 정상입니다. 하지만 검단웰카운티의 경우 적어도 500만원 이상 저렴한 가격입니다. 향후 검단1단계 지역내에 인천 1호선 연장선인 101역이 들어서게 된다면(25년 5월개통) 여의도로 가는 출근루트는 더 좋아질 것입니다. 2기신도시인 검단은 정부에서 발벗고 나서 진행되는 사업이기 때문에 계획된 신설역이 없어진다거나 하진 않을테니 이런 부분들을 감안한다면 상당히 저렴하다고 볼 수 있겠습니다.
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“국민주택” e편한세상 검단 웰카운티, 주의해야할 점(전용 84㎡ 타입 이하)
이번에 나온 검단 웰카운티의 경우 전용 84㎡ 타입 이하는 민간주택이 아닌 국민주택으로 분류되어 있습니다. 따라서 일반적으로 알고 있는 청약 자격사항 외에 추가로 알아야할 사항들이 있으니 꼭 확인을 해야 부적격으로 청약기회를 날리는 상황을 막을 수 있습니다. 놓칠 수도 있는 자격사항은 다음과 같습니다.
청약조건1 – 부동산(건물+토지) 215,500천원 이하
당첨자의 보유자산을 서류접수 이후 한국사회보장정보원의 사회보장정보시스템을 통해 조사하여 건물, 토지 매가가 2억1천만원 이상이 되는지 확인을 한다고 합니다. 여기서 중요한건 모집공고일 시점 기준이 아니라 조사 시점에서 산출된 자산가액을 당사자의 자산 금액으로 간주한다고 하니 참고하시면 좋을 것 같습니다. 즉, 모집공고일인 금일 기준에서 제한 금액을 초과한다고 하여도 청약신청 이전에만 자산요건을 맞추면 문제되진 않을 것 같습니다. 자세한 내용은 모집공고문과 당사 모델하우스에 문의하시면 정확한 정보를 얻으실 수 있을 겁니다.
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청약조건2 – 자동차 3,680만원 이하
소유하고 있는 자동차의 경우도 3,680만원을 넘어서는 안됩니다. 차량가액의 산정은 보건복지부 장관이 정하는 차량 기준가액(차량 기준가액이 없는 경우 자동차 등록 당시 과세표준액인 취득가액을 기준으로 최초등록일 또는 이전등록 일로부터 경과 연수에 따라 매년 10%를 감가상각하여 산출한 금액)으로 판단합니다.
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청약조건3 – 건물, 토지, 자동차의 지분가액을 기준으로 판단
부동산(건물 + 토지) 및 자동차의 일정 지분만 보유하고 계신다면 전체가액 중 해당지분가액(단, 동일 세대원 간에 지분을 공유할 때에는 지분합계액)만을 소유한 것으로 봅니다. 그리고 해당 내용에 대한 소명절차가 필요합니다.
e편한세상 검단 웰카운티, 수도권시세대비 저렴하게 사서 팔겠다? 쉽게 못판다!
해당 단지는 분양가상한제적용 주택이기 때문에 입주자로 선정된 날(2023.10.13)로 부터 전매제한 3년이 적용됩니다. 만일 소유권 이전등기를 그 이전에 마쳤다면 소유권 이전등기일 이후 부터는 매도가 가능합니다. 입주 예정월이 2026년 7월 이기 때문에 현 정책으로는 분양권 상태에서 전매는 불가능한 상황입니다. 거주의무기간은 없는 상태이기 때문에 혹여나 정책이 바뀌어서 전매제한 기간이 단축되더라도 분양권 전매는 생각처럼 쉽게 되지 않을 겁니다. 왜냐하면 검단에는 신축 물량들이 차고 넘치기 때문이죠. 아래 그래프는 인천검단의 신축아파트 입주물량 추이입니다. 22년부터 적정 수요 대비 엄청난 양의 신축물량이 들어오기 시작했죠. 이 모든 세대가 나의 경쟁상대인 것입니다.
즉, 전매제한 해제 정책이 현실화 되면 현 시세보다 저렴한 상황인 검단의 경우 조금이라도 플러스피를 빨리 먹기위해서 너도나도 분양권을 내놓기 시작할 것으로 예상되기 때문에 이 안에서도 치열한 싸움이 시작될 것입니다.(결국 치킨게임이 되어 마피로 분양권을 매도하게 될 수도 있습니다.)
당첨전략 – e편한세상 검단 웰카운티, 당첨이된다면 끌고 가는 것이 맞다.
현재 인천의 입주물량은 22년부터 적정 수요대비 매우 높은 수준입니다. 특히나 이 흐름은 25년까지도 이어질 전망이구요. 해당 물량들이 모두 소진되면 좋겠지만 미분양 단지들이 아직까지도 존재합니다.(그래도 요즘엔 많이 소진이 되긴 했습니다.) 이러한 상황에서 이미 입주해 있는 단지들도 향후 2년 정도 지나면 소유자분들께서도 매도생각을 할텐데요. 이러한 흐름에서 내가 매도를 유리하게 끌고 가기에는 어려운 부분이 있을 것입니다. 손해보면서 팔게 될 확률이 높지요. 따라서 당첨이 되신다면 개인적으로는 최소 10년정도는 보유하신 뒤에 매도계획을 잡고 상급지로 이동하시는 것을 추천드립니다. 만일 이정도로 끌고 가지 못할 것 같다고 생각되신다면 이번 청약을 다시 한번 고민하실 필요가 있습니다.
또한 실거주의무가 없기 때문에 전월세를 이용하여 투자자산으로서 갖고 계실 분들께서도 현재 검단1단계 지역의 전월세 흐름을 눈여겨 보시기 바랍니다. 검단은 신축단지가 너무나 많은 곳입니다. 그렇기 때문에 타지역 대비 전월세를 높게 받기 어려운 상황이므로 검단의 전반적인 전세가율(매매가대비 전세가의 비율)을 판단하셔서 내가 어느정도의 자금이 필요하게 될지를 가늠하시고 지원하시면 좋겠습니다.
총정리 – e편한세상 검단 웰카운티, 잘 계획하고 들어가자
검단은 정부에서 발벗고 나서서 개발하고 있는 계획도시입니다. 현재의 저렴한 가격은 분양가 상한제가 적용된 점과 아직은 인프라가 완벽하게 갖춰져있지 않은 탓이기도 합니다. 하지만 향후 미래를 내다본다면 충분히 청약을 들어가도 괜찮다고 생각됩니다. 따라서 청약 자격요건을 잘 숙지하시고 지원하시길 당부드립니다. 좋은 점도 있지만 말씀드렸듯이 주변이 모두 신축단지들이기 때문에 신규 분양의 이점인 신축메리트가 떨어지고(전세가율이 낮음) 입주물량이 몰려 있는 상황으로 인해 매도타이밍을 2~3년 이내에 적절하게 맞추기는 힘들다는 점은 청약 들어가시기 전에 고민해야할 부분입니다. 오늘도 긴글 읽어 주셔서 감사드립니다.
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