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600대1경쟁률 호반써밋 동탄 줍줍 오래끌고 갈 단지인가?

daddy-review 2023년 10월 03일 550

동탄2신도시에 위치한 744세대 규모의 단지이고 취소분 4건이 특별공급 / 일반공급 형태로 나왔습니다. 유의할 점은 경기도 화성시 거주자에 한해서 청약 신청이 가능하다는 점입니다. 또한 취소분에 대한 신청이기 때문에 청약통장과 관계없이 신청이 가능하므로 화성시 거주자 분들이라면 본 청약 건에 대해 관심있게 봐주시면 좋을 것 같습니다.

특별공급 3세대, 일반공급 1세대가 이번 공급 대상입니다. 평당가는 무려 1,300만원 대입니다. 수도권에서 이러한 평당가를 이제 정말 찾을 수 있을지 모르겠습니다. 분양가상한제가 적용되어 있기 때문에 가능한 것이겠지요. 현재 경기도 화성시의 분양단지의 평당 가격을 확인하시려면 여기를 클릭하세요.

경부고속도로, 수도권 제2순환고속도로가 교차하고 SRT, 예정된 GTX-A 노선이 인근에 위치해 있습니다. 하지만 단지 남측에 계획되어 있는 물류단지로 인해 소음, 조망 면에서 다른 단지에 비해 불리한 점이 있습니다. 또한 남서측으로 왕복 6차선 도로와 신리 IC 등으로 인한 소음도 발생할 수 있습니다. 또한 현 시점에서 본 단지의 주변 인프라는 개발이 다 이뤄진 모습은 아니기 때문에 현재 동탄신도시의 시세를 견인하는 주요단지들의 인프라에 비해 많이 아쉬운 모습을 보여주고 있습니다.

호반써밋동탄교통인프라

호반써밋동탄 주변인프라

화성동탄물류단지

초등학생은 화성신동초에 배정되고 중학생은 동탄 2-2중학군(동탄목동중, 서연중, 청림중, 방교중, 동탄12중)에 배치 할 예정입니다. 고등학생은 화성시 기존 고등학교 및 개교 예정인 고등학교에 들어갑니다. 초등학교 통학은 도보로 이용해도 괜찮은 거리이나 중학교 이후부터는 상당히 떨어진 거리로 다녀야한다는 점이 아쉽습니다.

호반써밋 교육인프라

인근단지의 평당 시세는 이미 최소 1,600만원 후반대에서 시작합니다. 현재 분양공고로 나온 1,300만원대의 평당 분양가에 비해서도 300만원이 저렴합니다. 가격적인 측면에서 안전마진은 확실히 있다고 볼 수 있겠는데요. 조금 더 자세히 알아보기 위해 호반써밋동탄과 비슷한 인프라를 갖춘 단지를 비교기준으로 세워보겠습니다. 해당 단지는 그린힐 반도유보라 아이비파크 10단지(1,241세대 2018년도 준공)입니다.

호반써밋 동탄 주변시세

1)74타입실거래가

74타입의 경우 최고 분양가격 3.9억원보다 비싼가격에 거래되고 있습니다. 8월에는 4.89억~5억에도 거래가 이루어졌습니다. 최저 매도호가는 저층 4.98억입니다.

2)84타입실거래가

84타입의 경우 최고 분양가격 4.48억원보다 비싼가격에 거래되고 있습니다. 7월에는 5.1억~5.05억에도 거래가 이루어졌습니다. 72타입에 비해 가격이 덜 올라왔네요. 최저 매도호가는 중층 5.2억입니다.

경기도 화성시의 입주예정물량과 미분양 추이를 살펴보겠습니다. 싸게사더라도 내가 잘 매도를 해야만 비로소 부동산 투자는 끝이 납니다. 입주물량의 경우 25년도 까지는 적정 수요를 초과하는 공급이 이루어지고 26년도 부터 입주예정 물량이 줄어듭니다. 경기도 화성시에 실거주를 하실 분들이라면 앞으로 25년도까지가 매수하기 좋은 타이밍이라 보시면 될 것 같습니다. 매도의 경우 25년도까지는 불리합니다. 26년도 이후로 생각해야합니다.

추가로 미분양 여부도 살펴보아야합니다. 미분양 소진이 안되고 계속해서 쌓인다면 매도시점은 26년도 보다 더 지연될 수 있습니다. 추이를 살펴보니 23년도 초에 1,352세대까지 증가하였다가 현재는 768세대입니다. 미분양이 소진되었다가도 공급량이 많아 다시 증가되고를 반복하는 추세로 보여집니다. 향후 정부 정책이나 시장심리 등에 따라서 미분양 수는 증가될 수도 있으니 추이를 잘 지켜봐야 하겠습니다.

(정정 사항이 있어 추가로 글 첨부합니다. 단기매도에 대한 글을 언급하였는데 해당 단지는 최초 입주 가능일부터 5년 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 하는 사항이 있습니다. 이 점 참고하셔서 매수 매도 전략을 취하시기 바랍니다. 혼동 없으시길 바랍니다. 감사합니다. 개인적으로 생각하는 단지 총평은 동일합니다.)

제가 생각하는 본 단지는 분양가자체의 메리트가 있으나 실거주로 오래 가지고 가기에는 아쉬운 부분이 있는 단지라고 생각합니다. 물류단지와 IC 인근 보다는 백세권, 상권, 학원가 등이 위치한 단지가 훨씬 생활하기에는 좋다는 것은 독자분들 께서도 이미 알고 계실 테니까요. 또한 아이가 중학교에 다니게 되는 순간부터 멀리 떨어진 학교로 버스를 타야하는 상황이 생길 테니 여러모로 신경써야 하고 불편한 점이 생기게 될 것입니다. 입주민분들 께서는 이러한 부분들에 대해 해결 방안을 잘 모색하셨으면 좋겠습니다.

결론적으로는 실거주용으로는 아쉬운 부분이 있기때문에 투자목적으로 해당 물건을 보고자 하는데요. 동탄신도시에서도 본 단지의 입지가 상위 입지라고 생각하지 않기 때문에 일단은 단기 매도 차익에서 유리한 부분이 있는지 우선적으로 확인을 해보아야합니다.(수 틀릴 경우 바로 매도를 해야하니까요) 신청자격 대상이 모집공고일 기준 경기도 화성시에 거주하면서 무주택 세대이기 때문에 1주택 기준에서 24년 1월 취득 이후 바로 매도하는 것을 가정하여 시세 차익이 있는지 확인을 해보도록 하겠습니다. 또한 즉각 매도를 하여 거래를 성사시키려면 실거래가 대비해서도 저렴하게 내놓아야 합니다. 그렇기 때문에 매도 가격을 네거티브하게 선정하여 계산을 해볼 것입니다. 취득가액도 분양가 최고액을 기준으로 선정합니다.

1) 74타입 단기매도 시

45,000만원(4억5천)에 매도한다고 가정

– 매도차익 : 5,350만원
– 1주택자 취득세 : 436만원
– 1주택자 양도세 : 3,927만원
– 순수익 : 약 987만원

2) 84타입 단기매도 시

50,000만원(5억)에 매도한다고 가정

– 매도차익 : 5,160만원
– 2주택자 취득세 : 493만원
– 2주택자 양도세 : 3,781만원
– 순수익 : 약 886만원

대략적인 계산이니 참고만 하시고 최종 결정은 세무사와 면밀한 상담 후에 진행하시기 바랍니다. 단순계산으로만 800만원 이상의 차익을 얻게 됩니다. 실제 보유는 거의 하지않음에도 말이죠. 이 정도면 나쁘지 않다고 볼 수 있습니다. 핵심은 매수자를 바로 맞추기 위해 적정 가격을 제시해야하고 최대한 빨리 맞추어야 대출 이자를 최소화 할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 위에 언급드린 매도가격은 제가 생각했을 때 바로 매수자를 찾을 수 있을만한 금액입니다. 개인의 판단이므로 참고만 하시고 최종 판단은 심사숙고 하시기 바랍니다.

이번에 모집공고로 나온 호반써밋 동탄은 실거주 측면에서는 다소 애매한 입지로 판단되지만 확실한 가격메리트로 인해 괜찮은 시세차익을 얻을 수 있는 단지입니다. 단기 매도시에도 예상 800만원 정도의 시세차익을 확보할 수 있을 것이라 보여지기 때문에 경기도 화성시에 거주하는 무주택 세대분들께서는 투자목적으로 해당 단지를 살펴보시는 것도 고려해보시면 좋을 것 같습니다. 특히나 거주지역에 제한에 자유로운 편이고 청약통장을 쓰지 않고서도 단기 시세차익을 얻고자 하는 분들께 권해드립니다. 실거주가 목적이시거나 장기투자용으로 끌고가실 분들은 크게 권해드리고 싶지는 않습니다. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

서울 분양단지 평당가격 흥행성적 순위

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