더샵 강동센트럴시티 아이들 키우기엔 좋지 않아요

안녕하세요. 대디리뷰입니다. 10월 6일 서울시 강동구 천호동의 천호4구역 천호 더샵 센트럴시티가 모집공고로 드디어 나오게 되었습니다. 정식 명칭은 더샵 강동센트럴시티입니다. 해당 단지는 5호선 8호선이 있는 천호역과 5호선 강동역 사이에 위치하고 있고 500m 내외로 모든 역을 갈 수 있는 역세권에 속한 단지입니다. 또한 주변 올림픽대로, 천호대교, 암사,강일,상일,서하남 IC 등과 인접해 있어 수도권 동서남북을 모두 오갈 수 있는 인프라를 갖추었습니다. 주변에 의료시설이 많아 편리한 생활을 누릴 수도 있습니다. 장점이 많은 단지로 보이는데요. 그렇다면 더샵 강동센트럴시티 청약 신청해도 괜찮을까요? 해당 단지의 분양정보, 입지환경, 안전마진 등을 살펴보고 총평을 해보도록 하겠습니다.

잠깐 서두에 언급했던 것 처럼 더샵 강동센트럴시티의 위치는 수도권의 동서남북을 어디든 오고 갈 수 있는 위치에 있습니다. 6km 반경으로 강서와 강동을 잇는 올림픽대로, 강변북로와 올림픽대로를 잇는 천호대교, 암사, 강일, 상일, 서하남 IC 를 이용해 수도권 전역을 오고 갈 수 있는 위치에 있습니다.

더샵 강동센트럴시티 교통인프라

지하철의 경우 5호선, 8호선 더블역세인 천호역과 5호선 강동역과 500m 내외의 거리이고 도보 5분이면 도착합니다. 또한 주변에 현대백화점, 이마트 2001 아울렛등 대규모 쇼핑 센터가 밀집해 생활 편의를 더해주고 있습니다.

더샵 강동센트럴시티 천호역, 강동역, 그리고 쇼핑 인프라

강남 여의도 판교와의 거리

다음은 더샵 강동센트럴시티 주변의 병원시설입니다. 네, 많이 있습니다. 직주근접, 교통인프라, 생활인프라 면에서 부족한 점이 없어보이는데요. 조금더 살펴보겠습니다.

더샵 강동센트럴시티 의료시설

이번에 볼 요소는 교육환경인데요, 더샵 강동센트럴시티의 교육 인프라는 아쉬운 부분이 많습니다. 일단 배정예정 초등학교인 천일초등학교까지의 거리는 무려 756.7m 입니다. 저학년 자녀를 둔 학부모님들이라면 너무 멀다고 생각하실만한 거리입니다.

더샵 강동센트럴시티 천일 초등학교와의 거리

그리고 또하나의 아쉬운 점은 단지 주변 시설입니다. 천호동 로데오 거리, 빌라촌, 소규모 유흥 상권 등에 둘러 쌓여 있다보니 모텔, 성인용품점, 성인게임장 등 다소 보기 좋지 않은 시설들이 존재합니다. 구역 정비가 당연히 될만한 입지이긴 하나 지금 당장은 아쉬운 부분이네요. 초등학교 가는 통학길에도 이러한 유흥시설들을 통과해야하기 때문에 걱정이 살짝 들기도 하는데요 이런 점들을 유념하시고 청약에 지원하시면 좋을 것 같습니다.

더샵 강동센트럴시티 단지 주변

더샵 강동센트럴시티 주변시설

천일초교 등하교길 전경

인근단지의 평당 시세는 3,411만원 부터 시작합니다. 해당 금액만 놓고 보면 더샵 강동센트럴시티의 3,900만원 이상되는 분양가가 높다고 보실 수 있으실텐데요. 3,411 만원으로 보이는 이 단지는 15년도 준공의 아파트이다 보니 이번 단지와 비교를 하기에는 무리가 있어보입니다. 그나마 최근 단지인 2001 아울렛 근처인 힐데스하임천호의 경우도 실거래가 적어 애매하구요. 그래서 저는 강동역 근처에 있는 래미안강동팰리스(17년도 준공) 과 비교기준을 잡으려고 합니다. 2~3년 정도 지난 신축아파트가 아니고 17년도 준공이라는 부분을 감안하고 본 분양가의 안전마진을 확인해 봐야 할 것 같습니다.

더샵 강동센트럴시티 주변시세

1) 래미안 강동 팰리스(주상복합) 59 타입 실거래가

59타입의 경우 매도호가가 저층기준 10억중반입니다. 실거래는 11.6억이 최근에 찍혔습니다. 평균 10.2억의 분양가 였던 본 분양단지는 대략 1.4억정도의 안전마진이 있네요.

래미안 강동팰리스(2017년도준공) 59타입 실거래가

2) 래미안 강동 팰리스(주상복합) 84 타입 실거래가

84타입의 경우 매도호가가 저층기준 12.8억입니다. 실거래는 13.9억이 최근에 찍혔습니다. 14.1억부터 시작하는 본 분양단지 기준에서는 안전마진이 없습니다만 7년차 준공 아파트의 시세와 2천만원 정도의 차이라면 분양가는 나쁘지 않게 나왔다는 것을 알 수 있습니다.

래미안 강동팰리스(2017년도준공) 84타입 매도호가

래미안 강동팰리스(2017년도준공) 84타입 실거래가

서울의 입주예정물량과 미분양 추이를 살펴보겠습니다. 싸게사더라도 내가 잘 매도를 해야만 비로소 부동산 투자는 끝이 납니다. 입주물량은 다들 아시다시피 서울의 적정 수요대비 공급이 계속해서 부족한 상황입니다. 그렇기 때문에 서울의 경우 매도자가 유리할 수 있고 이런 때 일수록 신축 물량의 값어치가 더 올라갈 수 있습니다.
추가로 미분양 여부도 살펴보아야합니다. 미분양 소진이 안되고 계속해서 쌓인다면 매도시점은 26년도 보다 더 지연될 수 있습니다. 추이를 살펴보니 22년도 부터 지속적으로 증가하였다가 쌓이고 있습니다. 공급이 부족한 시기에 미분양이 쌓인다? 왜 그런지 살펴보아야합니다. 현 시점 기준의 미분양 단지 목록을 아래 그림으로 첨부해놓았으니 살펴보시기 바랍니다. 왜 그런지 이유를 알게되실 겁니다.

적정 수요 대비 턱없이 부족한 서울시 입주 예정물량

서울시 미분양 단지

이번에 모집공고로 나온 더샵 강동센트럴시티는 5호선 8호선이 있는 천호역과 5호선 강동역과 주변 올림픽대로, 천호대교, 암사,강일,상일,서하남 IC 등과 인접해 있어 교통과 인프라가 좋습니다. 또한 백세권 의료시설 인프라로 인한 생활편의도 누릴 수 있는 곳이기도 합니다. 하지만 교육인프라가 상당히 떨어지고 학원가 형성이 되어있지 않기 때문에 초등학교 자녀를 둔 부모님들의 경우 당첨 후 실거주하시게 된다면 불편함을 느끼실 수 있을 것 같습니다. 하지만 분양가격이 나쁘지않게 나왔고, 전매도 당첨 후 1년만 지나면 가능하기 때문에 혹시나 잘못 되었을 때 탈출 전략도 가능합니다. 따라서 이번에도 역시 많은 분들께서 청약 지원을 해주실 것 같은 생각이 듭니다. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

서울 분양단지 평당가격 흥행성적 순위
서울시 강동구 분양단지 평당가격 흥행성적 순위