학세권 입지 검단신도시 디에트르 더 에듀 분석

daddy-review 2023년 10월 17일 795

안녕하세요. 대디리뷰입니다. 10월 6일 검단2단계 지역에 신규 모집공고가 올라왔습니다. 바로 인천검단신도시 디에트르 더에듀인데요. 781세대 규모의 아파트입니다. 최근들어 1단계에 위치한 아파트 청약건들이 올라왔었는데 이번엔 2단계 지역이네요. 단지 이름에서 알 수 있듯이 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교를 모두 도보로 이용할 수 있는 환경인데요. 검단신도시 디에트르 더에듀의 분양정보, 입지환경, 안전마진 등을 살펴보고 총평을 해보도록 하겠습니다.

공급내역

구분	내용
단지명	인천검단신도시 디에트르 더 에듀(AA20BL)
공급위치	인천광역시 서구 불로동 검단신도시 AA20BL 공동주택용지, (우편번호:22620)
분양가상한제 적용 여부	적용
분양수/총세대수	781/781
자격사항	* 특별공급 : 입주자모집공고일 현재 인천광역시에 거주하거나 수도권에 거주(주민등록표등본 기준)하는 만19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자 중 무주택요건, 청약자격요건 및 해당 특별공급별 신청자격을 갖추어야 함 * 일반공급 : 최초 입주자모집공고일 현재 인천광역시에 거주하거나 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)에 거주하는 만19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양자) 중 입주자저축 순위별 자격요건을 갖춘 자(국내에서 거주하는 재외동포, 재외국민, 외국국적 동포 및 외국인 포함)
입주예정월	2026-05	모집공고일	2023-10-06
전매제한	3년(소유권이전등기를 완료시 전매가능)	전입의무	없음
청약접수일	2023-10-17	당첨자발표일	2023-10-25
계약시작/종료일	2023-11-06/08	문의처	1688-5515

공급위치

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공급대상 및 분양금액

특별공급 450세대 일반공급 331세대가 이번 공급대상입니다. 타입별 최고가를 기준하여 평당가를 계산해보면 1,580만원에서 1,811만원까지 범위입니다. 최근 분양단지인 웰카운티와 넥스티엘과 거의 비슷한 수준의 평당가로 나왔습니다. 검단신도시 디에트르 더 에듀는 59타입 84타입으로 구성된 아파트이고 재밌게도 59물량이 메인이네요.

모델타입	특별공급세대수	일반공급세대수	계	공급금액(만원)	평당가격(만원)
059.8554A	44	35	79	47,052	1,811
059.8701B	102	74	176	45,227	1,754
059.8448C	169	118	287	42,171	1,625
084.6852A	11	9	20	58,781	1,717
084.9159B	54	45	99	56,221	1,634
084.9974C	70	50	120	54,316	1,580

※인천검단신도시 디에트르 더 에듀(AA20BL)의 평당가격은 : 인천광역시 서구 최근 분양단지 16개 중 6위(1,687만원)

(필독 : 인천광역시 서구 최근 분양단지들의 흥행성적과 당첨가점을 살펴보세요[클릭])

검단신도시 디에트르 더 에듀 – 공급금액 및 납부일정

계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 납부하는 형태입니다. 중도금 대출은 이자 후불제로 60%까지 지원되므로 계약을 체결하려면 계약금 10%만 있어도 가능합니다. 분양가 상한제 적용주택이기 때문에 분양권 전매는 3년제한입니다. 소유권 이전등기를 마치신 후 거래가 가능합니다.

검단신도시 디에트르 더 에듀 – 교통망 및 주변인프라

인천검단신도시 디에트르 더에듀는 검단신도시 내에서도 2단계에 위치해 있습니다. 향후 2025년 개통 예정인 인천 1호선 102역을 이용할 수 있어 강서 지역 출퇴근에 용이합니다. 그리고 2단계의 중심상권인 커낼콤플렉스, 넥스트콤플렉스를 이용할 수 있기 때문에 풍부한 생활인프라를 경험할 수 있습니다. 또한 디에트르 더에듀가 위치한 검단신도시 2단계는 여러 개발 호재들이 있는 지역이기도 한데요. 5호선 연장 추진, 김포 – 부천 GTX-D 예비타당성 신청, 인천2호선 고양 연장 예비타당성 조사 대상으로 선정되는 등 좋은 소식들이 들려오는 곳이기도 합니다.

검단신도시 디에트르 더에듀는 인천1호선 102역을 이용할 수 있습니다. 역까지 1.1km 정도 떨어진 거리에 있다보니 도보로 가기에는 살짝 먼 느낌도 들기도 하지만 이용이 어려운 거리는 아닙니다. 자전거나 버스로는 5분 이내 도착할 만한 거리입니다.

수도권 부동산에서 꼭 빼놓지 말아야 할 사항이 직주근접인데요. 주요 출퇴근 지역인 강남, 여의도, 판교까지 지하철로 걸리는 시간을 보겠습니다. 현재 102역이 없기 때문에 가장 가까운 인천1호선 역인 계양역을 기준으로 보겠습니다. 현재 결과에서 대략 15분 정도 더 걸린다고 생각하시면 괜찮을 것 같습니다. 강남은 54분 여의도는 28분, 판교 1시간 6분입니다. 해당 시간에서 15분 정도 더해서 생각해보면 강남, 판교는 1시간이 더 걸리는 거리이긴 합니다. 확실히 강서쪽 출퇴근이 유리한 위치입니다.

현재 인천검단신도시 디에트르 더에듀의 공사부지 모습입니다. 2단계는 아직 갖춰진 모습은 없기 때문에 휑한 모습이긴한데요. 아마 입주 하게되는 26년 5월에도 인프라가 살짝 부족한 모습은 있긴 할겁니다. 하지만 이전 검단 분양건에 대한 소식을 전달드리면서도 말씀을 드렸지만 나라에서 정한 계획도시이기 때문에 장기적으로 볼 땐 양질의 인프라가 많이 생길 곳이라 보시면 될 것 같습니다.

검단신도시 디에트르 더 에듀 – 교육 인프라

다음은 교육환경입니다. 단지의 이름에서도 알 수 있듯이 검단신도시 디에트르 더에듀는 단지앞에 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 배치되어 있어 자녀들이 도보로 통학하기에 좋은 위치에 있습니다. 이점은 아주 큰 장점이라 볼 수 있습니다.

검단신도시 디에트르 더 에듀 – 안전마진

현재 2단계의 경우 신축 아파트가 모두 공사 중이기 때문에 2단계의 기축 아파트를 가지고 안전마진을 산정하기가 어렵습니다. 따라서 1단계에서 해당 단지와 비슷한 입지의 지역을 놓고 비교해보도록 하겠습니다. 인근 단지의 평당 시세는 약 1,700만원부터 2,100만원 사이에 형성 되어 있습니다. 단순히 보았을 때 평당가 200~300만원 차이로 저렴한 것으로 보입니다. 안전마진이 크게 있진 않네요. 다만 디에트르 더에듀의 경우 84타입 평당가가 59보다 저렴하게 형성되어 있기 때문에 84타입이 좀더 차익면에서 유리해보입니다. 추가로 101단계의 예미지 트리플에듀와 프루지오 더베뉴의 거래가를 비교해서 살펴보겠습니다.

1) 검단신도시 예미지 트리플에듀 84타입 실거래가

예미지 트리플에듀도 디에트르 더에듀와 마찬가지로 초,중,고등학교가 인접해 있고 101역까지는 조금 떨어져 있는 위치에 있습니다. 예미지 트리플에듀 84타입의 경우 실제 거래는 올해 4월부터 7월까지 4.5억원에 다수 있었습니다만 지금은 해당 가격대에 찾아볼 수 없습니다. 현재 제일 낮은 매도 호가는 고층 5.9억원입니다. 대략 평당 1,700만원 되는 금액이네요. 이 기준이면 안전마진은 크게 있진 않습니다.

2) 검단신도시 프루지오 더베뉴 72타입 실거래가

예미지 트리플 에듀 건너편에 있는 프루지오 더베뉴를 기준으로 보겠습니다. 디에트르 더에듀에 비해서 대단지이고 메이저 브랜드이니 감안하고 보시면 좋을 것 같습니다. 프루지오 더베뉴 72타입의 경우 5.9억(1층)이 제일 낮은 금액이고 다른 층은 6.5억입니다. 실거래는 6.1~6.35억입니다. 평당 2,000만원 정도입니다.

3) 검단신도시 프루지오 더베뉴 84타입 실거래가

프루지오 더베뉴 84타입의 경우 매도호가가 6.8억(1층)이 가장 낮은 금액입니다. 실거래는 6.65억부터 7.4억까지 스펙트럼이 넓은데 7억정도로 보고 평당가를 계산해 본다면 2,100만원 정도 됩니다. 이를 기준하여 안전마진을 따져본다면 400만원 정도의 안전마진이 있지만 디에트르 더 에듀에 비해 대단지이고 메이저 브랜드임을 감안한다면 디에트르 더 에듀는 이보다 낮은 금액으로 보시는 편이 좋습니다.

검단신도시 디에트르 더 에듀 – 인천광역시 입주예정물량과 미분양

인천 서구의 입주예정물량과 미분양 추이를 살펴보겠습니다. 싸게사더라도 내가 잘 매도를 해야만 비로소 부동산 투자는 끝이 납니다. 입주물량의 경우 25년도 까지는 적정 수요를 초과하는 공급이 이루어지고 26년도 부터 입주예정 물량이 줄어듭니다. 26년도까지는 매수하기 유리하고 매도는 불리합니다. 미분양 건수는 23년도 초에 264세대까지 있다가 7월까지는 살짝 감소한 244세대입니다. 현재는 미분양이 계속해서 쌓이는 상황은 아닙니다. 하지만 미분양이 증가한다면 매도시점은 그만큼 지연됩니다. 전입의무가 없기 때문에 당첨 후 전월세를 세팅하는 전략을 취하실 수도 있지만 검단은 신축단지가 많기 때문에 전월세 세팅에 어려움이 있을 수 있으니 감안하셔야합니다.

검단신도시 디에트르 더 에듀 – 총정리

이번에 모집공고로 나온 인천검단신도시 디에트르 더에듀는 102역 신설, 5호선 연장, 인천2호선, GTX-D 노선 등 각종 교통호재 소식이 있는 검단신도시 2단계 지역 내 위치해 있습니다. 중심상권인 커낼콤플렉스, 넥스트콤플렉스와 도보로 이용가능한 학세권 입지로 기대감이 있는 단지입니다. 또한 수도권 내 평당가가 상당히 올라간 만큼 이 정도의 금액대는 저렴한 금액대라 생각해 볼 수 있습니다. 그러나 2단계 내 최상위 입지까지는 아니라는 점과 실거주를 생각하시는 분들은 2단계의 경우 입주 이후에도 주변 인프라가 부족한 상황이라는 점을 감안하시고 청약 신청해주시면 좋을 것 같습니다. 또한 단기 보유로 큰 이익을 가져갈 수 있는 단지라고 보여지진 않습니다. 장기보유가 가능하신 분들께 추천드립니다. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사드립니다.

참고하면 좋은 자료