안양자이 더 포레스트 청약할까요?(feat. 적정분양가 찾기)

daddy-review 2023년 10월 19일 554

안녕하세요. 대디리뷰입니다. 10월 13일 경기도 안양에 신규 분양이 발표되었습니다. 바로 안양자이 더 포레스트인데요. 해당 단지는 1호선 관악역과 26년도 개통 예정인 월판선 교통호재가 있는 곳입니다. 또한 충훈터널을 지나면 일직동의 어마어마한 상권을 누릴 수 있기 때문에 많은 분들께서 관심있게 보실 것 같습니다. 그러나 한편으론 해당 단지가 위치한 석수동은 안양시에서 좋은 입지가 아니기 때문에 청약을 해야할지 말아야할지 고민이 되실 겁니다. 결정이 어려운 이유는 해당 분양가가 시세대비 싼지 판단하기 어렵기 때문인데요. 실거래가 부족한 지역에서 적정가격을 찾기란 사실 쉽지는 않습니다. 그래서 이번에는 안양자이 더 포레스트처럼 애매한 입지의 적정 분양가를 찾는 방법도 소개해 드리면서 총평을 해볼까합니다.

공급내역

구분	내용
단지명	안양자이 더 포레스트
공급위치	경기도 안양시 만안구 석수2동 348번지 일대, (우편번호:13905)
분양가상한제 적용 여부	미적용
분양수/총세대수	212/483
자격사항	* 특별공급 : 입주자모집공고일 현재 안양시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)에 거주(주민등록표등본 기준)하는 만19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자 중 무주택요건, 청약자격요건 및 해당 특별공급별 신청자격을 갖추어야 함 * 일반공급 : 입주자모집공고일 현재 안양시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)에 거주하는 만 19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양자) 중 입주자저축 순위별 자격요건을 갖춘 자(국내에서 거주하는 재외동포, 재외국민, 외국국적 동포 및 외국인 포함)
입주예정월	2026-05	모집공고일	2023-10-13
전매제한	1년	전입의무	없음
청약접수일	2023-10-23	당첨자발표일	2023-11-02
계약시작/종료일	2023-11-15/17	문의처	1833-2521

공급위치

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공급대상 및 분양금액

총 483세대 중 212세대가 공급물량으로 나왔고 특별공급 97세대, 일반공급 115세대입니다. 타입별 최고가를 기준하여 평당가를 계산해보면 2,401만원에서 2,757만원까지 범위입니다. 이 정도의 평당가격은 22년도부터 경기도 안양시에 나왔던 일반분양 건 8개 중에서 뒤에서 3번째로 비싼 순위입니다. 단순히 보았을 땐 저렴하다 생각하실 수 있지만 해당 단지의 입지를 감안하고 평당가를 살펴보아야합니다.

모델타입	특별공급세대수	일반공급세대수	계	공급금액(만원)	평당가격(만원)
049.9619A	4	7	11	54,060	2,402
049.9834B	6	9	15	53,870	2,402
049.9795C	6	9	15	54,360	2,401
059.9871A	46	49	95	69,160	2,749
059.9775B	25	29	54	69,550	2,757
059.9707C	9	11	20	68,210	2,717
073.9527B	1	1	2	74,850	2,538

※안양자이 더 포레스트의 평당가격은 : 경기도 안양시 최근 분양단지 8개 중 6위(2,567만원)

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안양자이 더 포레스트 – 공급금액 및 납부일정

안양자이 더 포레스트의 공급금액 납부 방식은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 분할 납부입니다. 중도금의 경우 시행사에서 중도금대출 60% 모두 알선해 주고 이자후불제입니다. 따라서 청약을 준비하고자 하시는 분들께서는 계약금 10% 정도만 우선적으로 자금마련을 해주시면 됩니다. 평형별 공급금액 최고가 기준으로 5,406만원 ~ 6,955만원 정도의 자금 준비가 필요하니 참고하시면 될 것 같습니다. 분양가 상한제 미적용이기 때문에 전매제한은 당첨일로 부터 1년제한입니다. 거주의무는 없습니다. 따라서 26년도 5월에 입주하지 않더라도 24년 11월 이후부터는 분양권 전매가 가능합니다.

분양권 전매 시에는 매수자가 여러분들이 받은 중도금 대출을 승계하는 형태입니다. 즉 여러분들께서 중도금대출을 공급금액의 40%만 받겠다고 한다면 분양권 매수자는 60%를 모두 받고 싶어도 40%만 받게되죠. 따라서 분양권을 갖고 있는 여러분들께서 자금여유가 있다하더라도 향후 매수자의 투입자금이 덜 깔리도록 중도금대출은 60%를 최대한 받는 것이 좋습니다. 내돈이 적게 투입되는 분양권이 통상적으로 빨리 나갑니다. 단, 중도금 대출이자의 경우 분양시장이 좋지 못한 상황이라면 여러분들께서 해당비용을 청산해야할 수 있으니 이점은 감안하셔야 합니다. 보통은 분양권 매수자가 이자비용까지 가져갑니다.

안양자이 더 포레스트 – 교통망 및 주변인프라

안양자이 더 포레스트는 경기도 안양시 만안구 석수동에 위치해 있습니다. 인접해있는 지하철은 관악역입니다. 또한 해당 단지 좌측에 있는 충훈터널을 지나게 되면 바로 광명시 일직동으로 넘어갈 수 있는데 여기에 광명역 KTX가 있습니다. 교통호재로는 월판선(월곶-판교연장선) 만안역이 26년도에 개통 예정되어 있습니다. 안양에서 판교로 갈 수 있는 지하철 루트가 없어서 아쉬운 부분이 있었는데 월판선이 모두 개통이 되면 판교까지 가는 교통수단이 상당히 좋아지겠다는 생각이 듭니다.

안양자이 더 포레스트의 인접해 있는 역은 관악역입니다. 하지만 도보권은 아닙니다. 관악역까지 도보로 가면 19분 정도 소요되고 버스를 타아먄 11분정도 소요됩니다. 수도권 주요 직장지역인 강남, 여의도, 판교 중 위치상으로 여의도는 관악역을 타고 가도 괜찮을 것 같은데 강남, 판교로 가기 위해서는 오히려 관악역에서 전철을 타고가는 것보다는 광역버스를 이용하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 대중교통을 타고갈 경우 통근시간은 여의도 45분, 강남, 판교는 1시간을 보통 넘게 됩니다.

강남역(57분, 버스1회 지하철1회), 여의도역(44분, 버스1회 지하철2회), 판교역(1시간16분, 버스2회)

안양자이 더 포레스트의 위치는 안양시 만안구 석수동으로 단지 주변 인프라만 보았을때는 끌릴만한 요소는 없습니다. 빌라촌과 석수시장 일대 중간중간에 구축 500세대 미만 아파트들이 껴있는 모습입니다. 그러나 좌측에 있는 충훈터널만 지나면 바로 일직동으로 넘어갈 수 있는 위치에 있습니다. 차로 10분정도만 가면 일직동에 있는 코스트코 롯데백화점, 이케아 등 다양한 몰세권 인프라를 경험할 수 있습니다. 하지만 말씀드렸듯이 단지주변에는 이름 걸만한 무언가가 없을 정도로 부족합니다. 광명시 일직동과 생활권이 완전히 다르니 참고하시면 좋겠습니다.

안양자이 더 포레스트 – 교육 인프라

안양자이 더 포레스트의 배정초등학교는 화창초등학교입니다. 위치는 단지 바로 옆에 있습니다. 통학길을 걱정할 필요는 없어보입니다. 아쉽게도 중,고등학교가 인근에 없습니다. 모두 버스를 타고 가야하고 20분 이내에는 도착할만한 거리입니다. 중학생 이상되는 자녀를 두신 분들께서는 참고하시면 좋겠습니다. 주변에 학원이 있진 않기 때문에 필요하다면 석수동쪽으로 보내야 합니다. 버스를 타면 돌아가야하므로 20분정도 걸리는 거리이지만 자차로 이동하면 10분이내 거리입니다.

화창초등학교와 바로 붙어있습니다. 초등학교 정문 오른쪽에 보이는 공사현장이 바로 본 단지인 안양자이 더 포레스트입니다. 아이들 뛰어노는 모습들도 모두 바라볼 수 있는 위치이네요.

말씀드린대로 인근에 학원이 없기 때문에 안양중학교가 위치한 석수동 주변의 학원가를 이용해야합니다. 15개 정도 있는 규모로 크진 않습니다. 자차로 7분정도 되는 거리입니다.

말씀드린 석수동 학원가 모습입니다. 평촌학원가의 모습을 기대하셨다면 실망하실 수도 있겠습니다. 부모님이 자차로 학원케어가 가능하시다면 차라리 평촌학원가를 보내는 것이 오히려 나을수도 있겠네요.

안양자이 더 포레스트 – 안전마진

안양자이 더 포레스트의 인근의 신축물량은 두산위브더아티움, 아르테자이입니다. 현재 2,900만원에서 3,100만원대까지 가격대를 부르고 있습니다. 이정도 가격이면 22년도 3월에 분양했던 안양역푸르지오더샵의 분양가와 맞먹는 가격이네요. 실거래가 있을지 의심이 되는데요. 한번 살펴보겠습니다.

1) 두산위브더아티움 59타입 실거래가

두산위브더아티움 59타입은 중층 7억매물이 가장 저렴합니다. 실거래는 작년 3월 7억이 마지막거래입니다. 최근 실거래가 없기 때문에 적정가로 보기 어렵네요.

2) 아르테자이 84타입 실거래가

아르테자이 59타입은 7.3억매물이 가장 저렴합니다. 실거래는 올해 2월 6.06억이 마지막거래입니다. 거래량이 많지 않아 해당가격을 기준으로 잡아야할지 애매하긴 합니다.

3) 적정가격 찾기 – 석수동 현대아파트와 안양동 주공뜨란채의 가격비교

석수동은 안양내에서도 입지가 좋은편이 아닙니다. 입지가 좋지 않을수록 가치판단하기 어려움이 있는데요. 이럴때 저는 해당 지역에서 오랫동안 있었던 대단지 아파트를 선정하고 다른 상급 동네에서 비슷한 아파트를 찾아 가격을 비교한 후 해당 동네 신축이 상급 동네 신축대비 어느정도여야 적정가격인지를 따져봅니다.
그래서 이번에 먼저 선정할 단지로 석수동에서 대단지에 20년 이상된 아파트인 석수동 현대를 골랐습니다. 그리고 비교할 상위 동네는 안양동입니다. 해당 지역을 선정한 이유는 석수동과 동일하게 안양역 1호선이 있고 월판선이 들어올 예정이기 때문입니다. 저는 안양동에서도 안양역 주변의 주공뜨란채와 비교할 겁니다. 석수동 현대처럼 준공년도가 오래되었고 대단지이기 때문에 과거 실거래 가격흐름에 그 동네 시세를 잘 반영하고 있다고 볼 수 있습니다. 확인 결과 시점에 따라 미세한 오차가 있긴 했지만 석수동 현대가 안양동 주공뜨란채에 비해 0.8배 낮은 가격흐름을 보여주고 있습니다. 그렇다면 이 기준에서 안양동 신축분양권이 어느정도 되는지도 알아봐야겠습니다.

석수동 현대아파트와 안양동 주공뜨란채의 가격비교(석수동 현대가 0 — 석수동 현대아파트와 안양동 주공뜨란채의 가격비교

4) 적정가격 찾기 – 안양푸르지오더샵의 실거래가 확인

향후 안양동 대장이 될 안양푸르지오더샵의 59타입 분양권 가격을 살펴봅니다. 최근 59타입 실거래가 매물이 7억6천에서 7억7천까지 형성되어 있습니다. 제가 말씀드린 기준으로 가치판단을 해보면 석수동 일대의 신축단지의 가격은 안양동 0.8배인 6억1,600만원 선을 적정가격으로 보면 될 것입니다. 두산위브더아티움의 59타입 7억매물 호가가 왜 거래가 안되는지 아실 수 있겠죠? 그리고 아르테자이의 최근 실거래가는 6억600만원입니다. 그렇다면 본 분양단지인 안양자이 더 포레스트는 어떨까요? 6억8천에서 6억9천입니다. 안전마진은 없다고 봐야하겠죠.

안양자이 더 포레스트 – 경기도 안양시 입주예정물량과 미분양

경기도 안양시의 입주예정물량과 미분양 추이를 살펴보겠습니다. 싸게사더라도 내가 잘 매도를 해야만 비로소 부동산 투자는 끝이 납니다. 입주물량의 경우 24년도에 초과공급이 이루어지고 25년도까지 적정수요에 해당하는 공급이 있습니다. 따라서 25년도까지는 매수하기 유리하고 매도는 불리합니다. 미분양 건수는 현재 126세대인데요. 해당 단지는 22년도 12월에 나왔던 평촌센텀퍼스트입니다. 할인분양으로 이슈가 많았던 단지였습니다. 개인적으로는 평촌센텀퍼스트의 미분양 물량도 관심있게 보시는 편이 좋을 것 같습니다. 평촌 핵심가까진 아니지만 괜찮은 포인트들이 있기 때문입니다.(나중에 다룰 기회가 생기면 포스팅을 해보도록 하겠습니다.)

안양자이 더 포레스트 – 총정리(그래서 청약해요? 말아요?)

이번에 모집공고로 나온 안양자이 더 포레스트는 1호선 관악역과 26년도 개통 예정인 월판선 교통호재가 있는 곳입니다. 또한 충훈터널을 지나면 일직동의 어마어마한 상권을 누릴 수 있기 때문에 관심이 갈만한 지역이기도 합니다. 하지만 단지가 위치한 석수동 자체만을 본다면 향후 개발 가능성을 생각한다 하더라도 아주 좋은 위치라고 보기는 어렵습니다. 그런데 재밌게도 실제 부동산 투자는 누구나 좋다고 판단하는 지역보다는 이런곳에서 수익이 날 가능성이 높습니다. 많은이들의 관심에서 벗어난 곳에서 말이죠. 그리고 실제로 입지가 좋지 않더라도 시세대비 저렴하게 사서 차익을 낸다면 그 부동산 투자는 성공하는 것이 됩니다. 그리고 이번에 이러한 결정을 위해 지역별로 기존 구축물량을 비교하여 가격자체가 싸게 나왔는지 아닌지 간단히 확인해 보았습니다. 하지만 여러분들께서는 한번더 되물으셔야합니다. 안양자이 더 포레스트가 비싸게 나온건가요? 아니면 안양푸르지오더샵이 지금 싼건가요? 이 부분에 대한 답은 각자 생각해보셨으면 좋겠습니다. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

참고하면 좋은 자료