실거주하기 괜찮은 철산자이 브리에르(feat.안전마진 확인)

daddy-review 2023년 11월 08일 815

안녕하세요. 대디리뷰입니다. 10월 20일 경기도 광명시에 신규 분양이 발표되었습니다. 바로 철산자이 브리에르 입니다. 많은 분들께서 잘 아실텐데요. 해당 단지는 7호선 철산역을 이용할 수 있고, 남부순환로, 서부간선도로, 안양천로 등을 이용하여 수도권 동서남북을 편리하게 오갈 수 있는 지역이기 때문에 많은 분들께서 관심이 있을 만한 단지입니다. 그래서 오늘은 철산자이 브리에르의 분양정보와 주변환경, 안전마진 등을 다뤄보고 개인적인 총평을 남겨볼까합니다. 내용이 길 수도 있지만 끝까지 읽어봐주시면 감사하겠습니다.

공급내역

구분	내용
단지명	철산자이 브리에르
공급위치	경기도 광명시 철산동 105번지 일원, (우편번호:14229)
분양가상한제 적용 여부	미적용
분양수/총세대수	393/1,490
자격사항	* 특별공급 : 입주자모집공고일 현재 광명시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)에 거주(주민등록표등본 기준)하는 만19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자 중 무주택요건, 청약자격요건 및 해당 특별공급별 신청자격을 갖추어야 함 * 일반공급 : 입주자모집공고일 현재 광명시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)에 거주하는 만 19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양자) 중 입주자저축 순위별 자격요건을 갖춘 자(국내에서 거주하는 재외동포, 재외국민, 외국국적 동포 및 외국인 포함)
입주예정월	2026-01	모집공고일	2023-10-20
전매제한	1년	전입의무	없음
청약접수일	2023-10-30	당첨자발표일	2023-11-07
계약시작/종료일	2023-11-21/23	문의처	1833-3020

공급위치

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공급대상 및 분양금액

총 1490세대 중 393세대가 공급물량으로 나왔고 특별공급 194세대, 일반공급 199세대입니다. 타입별 최고가를 기준하여 평당가를 계산해보면 3,446만원에서 3,596만원까지 범위입니다. 이 정도의 평당가격은 22년도부터 경기도 광명시에 나왔던 일반분양 건 8개 중에서 가장 비싼 평당가이니 참고해야할 것 같습니다. 추가로 아쉬운 부분은 이번 공급물량엔 59타입만 있는 점 입니다. 84타입과 73타입은 조합원 물량입니다. 그리고 이번에 물량으로 나온 59타입들은 10층 이하의 매물들이 주를 이루고 106, 110, 111, 113, 114 동에 10~30층 물량이 있습니다. 그래도 평면도가 이번에 E타입을 제외하곤 모두 4bay 에 거실-주방 맞통풍 구조인 점은 좋은 것 같네요.

모델타입	특별공급세대수	일반공급세대수	계	공급금액(만원)	평당가격(만원)
059.9979A	53	57	110	84,900	3,446
059.9960B	41	40	81	88,000	3,585
059.9467C	66	65	131	87,600	3,596
059.9155D	5	9	14	84,500	3,466
059.5081E	29	28	57	87,200	3,516

※철산자이 브리에르의 평당가격은 : 경기도 광명시 최근 분양단지 8개 중 1위(3,522만원)

(필독 : 경기도 광명시 최근 분양단지들의 흥행성적과 당첨가점을 살펴보세요[클릭])

철산자이 브리에르 – 공급금액 및 납부일정

철산자이 브리에르의 공급금액 납부 방식은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 분할 납부입니다. 시행사에서 중도금 대출 60% 모두 알선해 주고 이자후불제입니다. 따라서 청약을 준비하고자 하시는 분들께서는 계약금 10% 정도만 우선적으로 자금마련을 해주시면 됩니다. 평형별 공급금액 최고가 기준으로 8,450만원 ~ 8,760만원 정도의 자금 준비가 필요하니 참고하시면 될 것 같습니다. 분양가 상한제 미적용이기 때문에 전매제한은 당첨일로 부터 1년제한입니다. 거주의무는 없습니다. 그렇기 때문에 26년도 1월에 입주하지 않더라도 24년 11월 이후부터는 분양권 전매가 가능합니다.

철산자이 브리에르 – 교통망 및 주변인프라

철산자이 브리에르는 경기도 광명시 철산동에 위치해 있습니다. 인접해 있는 지하철은 7호선 철산역입니다. 남부순환로, 서부간선도로, 안양천로 등을 이용하여 수도권 동서남북을 편리하게 오갈 수 있습니다.

철산자이 브리에르가 인접해 있는 역은 7호선 철산역입니다. 도보권이라 보기에는 멉니다. 버스로 15분정도 가면 도착할 만한 거리입니다. 1호선 개봉역, 구일역도 이용 가능할 정도의 거리이긴 하나 철산역보다 먼거리에 위치해 있습니다.

수도권 부동산에서 꼭 빼놓지 말아야 할 사항이 직주근접인데요. 주요 출퇴근 지역인 강남, 여의도, 판교까지 걸리는 시간을 보겠습니다. 강남은 50분 여의도는 43분, 판교 1시간 9분입니다. 여의도와 강남은 1시간 이내에 통근 가능한 좋은 거리입니다.

철산자이 브리에르의 주변환경은 아시다시피 빨간색 벽돌들이 즐비한 구옥들과 아파트 건설 현장이 섞인 모습을 하고 있습니다. 현재 상황으로는 철산자이 브리에르와 인접해 있는 구옥들간의 거리가 상당히 좁아서 아파트 현장 주변의 도로폭이 협소하다는 느낌이 듭니다. 그래도 현충근린공원쪽과 인근에 맞닿아 있는 철산자이 더 헤리티지 주변의 도로폭은 넓은 편이라 이쪽은 개방감이 들구요.

주변이 구옥이긴 하나 철산자이 브리에르는 자차로 고스트코 고척점, 아이파크몰(고척점), 2001 아울렛등의 생활편의시설에 10분정도면 도착하고 광명사거리쪽의 광명 전통시장, 롯데시네마 까지도 자차로 10분이내 도착이 가능합니다. 부천스타필드시티까지도 자차 20분이면 도착 가능합니다.

철산자이 브리에르 – 교육 인프라

철산자이 브리에르의 배정초등학교는 광명북초등학교입니다. 단지앞에 바로 위치해있기 때문에 통학길 걱정은 없습니다.
광명북중학교, 광명북고등학교도 인근해 위치해있기 때문에 도보로 충분히 통학 가능합니다. 자녀분들이 있는 세대는 초중고를 모두 이쪽에 보낼 수 있을 만큼 가까운 거리라 안심이 될 것 같네요.

위에서 주변환경을 말씀드린 것 처럼 철산자이 브리에르와 인근 구옥간의 거리는 상당히 좁은 곳이 존재합니다. 초등학교 까지의 거리가 매우 짧아서 큰 문제는 없을 것 같지만 차량도 지나가는 곳이라 약간의 주의는 필요해 보입니다.

그리고 초등학교 가는 방향으로 조금 따라 가다보면 양쪽에 인도를 만들어 놓았습니다.

아래 사진의 왼쪽은 광명북초등학교, 오른쪽은 철산자이 브리에르 건설현장입니다. 현재는 오른쪽 도로폭이 거의 없겠지만 완공이후에는 도로폭이 넓게 확보될 것입니다.

철산자이 브리에르에서 학원을 다니려면 철산역 주변의 학원가를 추천합니다. 63개 규모로 인근에서 가장 학원이 많은 곳입니다. 자차로 5분, 버스로 15분 정도면 학원에 도착할 수 있으니 나쁜 거리는 아닙니다. 학원 차량을 이용할 수도 있구요.

철산자이 브리에르 – 안전마진

철산자이 브리에르의 주변시세를 알아보겠습니다. 철산자이 브리에르를 기준으로 위쪽은 평당가 2,800만원, 아래쪽은(철산역쪽) 3,500만원 부터 3,900만원대까지 있습니다. 철산역에 가까워 질수록 평당가가 높아지는 걸 보실 수 있는데요. 철산자이 브리에르의 경우 현재 인근단지면서도 건설중에 있는 철산자이 더 헤리티지와 입지면에서는 거의 동일한 수준이기 때문에 해당 가격을 살펴볼 예정이고 가격 상방이 될 수 있는 철산역 롯데캐슬 SK VIEW 클래스티지의 실거래 현황도 살펴볼 예정입니다.

1) 철산역 롯데캐슬 SK VIEW 클래스티지 59 타입 실거래가

철산역 롯데캐슬 SK VIEW 클래스티지 59 타입의 가장 저렴한 매물은 9.3억 고층입니다. 최근 5월에 9.4억의 실거래도 확인되었습니다. 철산역 아래쪽에 위치한 철산센트럴 푸르지오의 동평형 실거래가도 비슷하게 형성되어 있으니 참고 하시면 좋겠습니다.

2) 철산자이 더 헤리티지(22년도12월) 타입별 공급금액 최고가

22년도 12월에 모집공고가 올라온 철산자이 더 헤리티지의 분양가격입니다. 59타입 공급금액 최고가격이 8.08억입니다.(평당 3,133만원) 현재 입주권 가격은 어떻게 될지 알아볼까요?

3) 철산자이 더 헤리티지 59타입 입주권 거래 현황

입주권 거래는 23년 2월부터 꾸준히 있었습니다. 최고가 8.8억도 있었고 현재는 8.5억입니다.(평당 3,400만원) 철산 자이 더 헤리티지와 철산자이 브리에르의 입지는 비슷한 수준이기에 안전마진 기준을 잡기에 적절한 단지입니다. 현재 입주권 8.8억 거래는 한건이기 때문에 보수적으로 생각한다면 8.5억정도로 평당 3,400만원이기 때문에 안전마진은 없다고 생각해야 합니다. 그러나 입주권의 경우 매수시 초기 비용이 많이 들기 때문에 시세대비 낮게 나오는 경향이 있으므로 이를 감안하고 긍정적으로 본다면 철산역 롯데캐슬 SK VIEW 클래스티지 59 타입의 실거래가 정도(9.3억)의 상방은 열려있다고 생각할수도 있습니다.

철산자이 브리에르 – 경기도 광명시 입주예정물량과 미분양

경기도 광명의 입주예정물량과 미분양 추이를 살펴보겠습니다. 싸게사더라도 내가 잘 매도를 해야만 비로소 부동산 투자는 끝이 납니다. 입주물량은 경기도 광명의 적정 수요대비 25년도에 과다공급이 되었다가 공급이 줄어들 전망입니다. 따라서 현재 청약 신청을 고려하시는 분들께서는 25년도까지 매도하기 불리하실 수 있습니다. 그러나 서울지역의 공급이 부족하기 때문에 광명이 이러한 수요를 흡수해줄 가능성도 있을 수 있으니 거래량 추이를 지켜보아야합니다.
미분양 여부도 살펴보아야합니다. 미분양 소진이 안되고 계속해서 쌓인다면 매도시점은 더 지연될 수 있습니다. 역시나 광명은 경기도 내에서도 투자열기가 높은 곳이기 때문에 미분양 물량도 모두 소진이 된 모습을 볼 수 있습니다.

철산자이 브리에르 – 총평

이번에 모집공고로 나온 철산자이 브리에르는 경기도 광명시 철산동에 위치하여 7호선 철산역을 이용할 수 있습니다. 남부순환로, 서부간선도로, 안양천로 등을 이용하여 수도권 동서남북을 편리하게 오갈 수 있고 고스트코 고척점, 아이파크몰(고척점), 2001 아울렛 등이 자차 10분 정도의 거리에 있어 생활 편의가 좋기 때문에 많은 분들께서 관심이 있을 만한 단지입니다. 다만 안전마진 측면에서는 보수적으로 본다면 철산자이 더 헤리티지의 입주권 실거래가 8.8억을 기준해서 보아야 할텐데 이 정도면 안전마진은 거의 없다고 보셔야 합니다. 다만 위에서도 언급드렸듯이 긍정적으로 생각한다면 입주권의 경우 초기매수자금이 크게 들기 때문에 시세대비 저렴하게 나온 가격이라 볼 수도 있기 때문에 철산역 롯데캐슬 SK VIEW 클래스티지의 실거래가인 9.3억 정도를 상방으로 보실 수도 있습니다. 그렇다면 안전마진은 5천만원 정도로 생각하면 될 것 입니다. 요즘 나오는 동탄청약건에 비해 안전마진이 크진 않습니다. 그래도 이번에 모집공고로 나온 59타입 물량들이 E타입을 제외하곤 모두 4베이에 주방,거실 맞통풍 구조라 실거주하기에 좋은 구조로 나왔으니 실거주 하실 분들께서는 청약 지원하셔도 괜찮을 것이라 생각합니다. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

참고하면 좋은 자료