이문 아이파크 자이 안전마진 없이 흥행성공 가능할까?

daddy-review 2023년 11월 08일 536

안녕하세요. 대디리뷰입니다. 10월 20일 서울시 동대문구에 신규 분양이 발표되었습니다. 최근 래미안 라그란데 청약이 있었던 지역에 추가로 나온 모집공고인데요. 바로 이문 아이파크 자이 입니다. 4천여세대가 넘는 매머드급 단지입니다. 이문동에 위치하여 외대앞역 1호선을 이용할 수 있고 동부간선도로를 이용하여 서울 핵심지인 잠실 강남까지도 진입이 가능합니다. 지화하 까지 완공된다면 교통시간은 상당히 단축될 것이기 때문에 상당한 기대감을 모으고 있는 단지인데요. 지금부터 이문 아이파크 자이의 분양정보와 주변환경, 안전마진 등을 다뤄보고 개인적인 총평을 남겨볼까합니다. 내용이 길 수도 있지만 끝까지 읽어봐주시면 감사하겠습니다.

공급내역

구분	내용
단지명	이문 아이파크 자이
공급위치	서울특별시 동대문구 이문동 149-8, 412-1번지 일대 , (우편번호:02413)
분양가상한제 적용 여부	미적용
분양수/총세대수	1,467/4,321
자격사항	* 특별공급 : 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도 및 인천광역시에 거주(주민등록표등본 기준)하는 만19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자 중 무주택요건, 청약자격요건 및 해당 특별공급별 신청자격을 갖추어야 함 * 일반공급 : 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도 및 인천광역시에 거주하는 만 19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양자) 중 입주자저축 순위별 자격요건을 갖춘 자(국내에서 거주하는 재외동포, 재외국민, 외국국적 동포 및 외국인 포함)
입주예정월	2025-11	모집공고일	2023-10-20
전매제한	1년	전입의무	없음
청약접수일	2023-10-30	당첨자발표일	2023-11-08
계약시작/종료일	2023-11-20/24	문의처	1600-6554

공급위치

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공급대상 및 분양금액

총 4,321세대 중 1,467세대가 공급물량으로 나왔고 특별공급 685세대, 일반공급 782세대입니다. 타입별 최고가를 기준하여 평당가를 계산해보면 3,332만원에서 4,309만원까지 범위입니다. 이 정도의 평당가격은 22년도부터 서울특별시 동대문구에 나왔던 일반분양 건 5개 중에서 가장 비싼 평당가이니 참고하시면 좋을 것 같습니다. 소형평수 부터 84타입 초과 물량까지 다양하게 타입이 있습니다. 59타입과 84타입이 주를 이루고 있고 공급물량 중에서도 59타입이 비중이 제일 많습니다.

모델타입	특별공급세대수	일반공급세대수	계	공급금액(만원)	평당가격(만원)
020.8000A	28	49	77	30,851	3,383
041.6000A	1	8	9	58,909	3,332
059.9100A	176	184	360	93,571	3,758
059.9500B	179	187	366	94,888	3,758
059.9600C	119	122	241	94,004	3,776
059.9600D	1	2	3	100,062	4,189
059.6700E	14	16	30	99,662	4,189
059.9500F	5	7	12	100,892	4,156
084.9500A	71	75	146	120,599	3,466
084.9500B	22	27	49	120,804	3,435
084.9200C	39	44	83	121,284	3,466
084.9200D	16	20	36	130,229	3,896
084.6000E	6	6	12	129,436	3,896
084.8400F	0	4	4	130,291	3,896
084.7700G	6	9	15	144,026	4,309
099.5200A	2	20	22	157,783	4,050
102.9300A	0	1	1	143,077	3,381
102.9900P	0	1	1	167,246	3,887

※이문 아이파크 자이의 평당가격은 : 서울특별시 동대문구 최근 분양단지 5개 중 1위(3,790만원)

(필독 : 서울특별시 동대문구 최근 분양단지들의 흥행성적과 당첨가점을 살펴보세요[클릭])

이문 아이파크 자이 – 공급금액 및 납부일정

이문 아이파크 자이의 공급금액 납부 방식은 계약금 10%, 중도금 70%, 잔금 20% 분할 납부입니다. 시행사에서 중도금 70% 중 60%에 한해서 대출을 알선해 주고 이자후불제입니다. 따라서 청약을 준비하고자 하시는 분들께서는 계약금(공급금액 10%)과 중도금 자납 1회분(공급금액 10%) 자금을 마련해주셔야 합니다. 중도금 대출을 받더라도 중도금 모두 대출이 안되어 일부 자납이 필요한 경우 실거주를 원하면서 자금이 있는 당첨자들은 1회차부터 우선적으로 자납을 하고 중도금 대출을 실행하고 싶으실텐데 그렇게 될 확률은 적습니다.

따라서 마지막 회차에 자납을 하시게 될 것을 감안하시고 자금 계산을 해주시면 될 것 같습니다. 결국 전체 공급금액의 20% 정도만 자금 마련을 해주시면 되는데 10%는 당장에 필요하고 나머지 10%는 25년5월에 필요합니다. 10% 범위는 평형별 공급금액 최고가 기준으로 3,085만원 부터 1.67억 사이입니다. 분양가 상한제 미적용이기 때문에 전매제한은 당첨일로 부터 1년제한입니다. 거주의무는 없습니다. 그렇기 때문에 25년도 11월에 입주하지 않더라도 24년 11월 이후부터는 분양권 전매가 가능합니다.

이문 아이파크 자이 – 교통망 및 주변인프라

이문 아이파크 자이는 서울특별시 동대문구 이문동에 위치해 있습니다. 외대앞역 1호선 초역세에 위치해 있고 2정거장 떨어진 역에 GTX-B / GTX-C 가 들어올 예정인 청량리역이 위치해 있습니다. 또한 동부간선도로를 이용해 잠실과 강남까지 진입할 수 있습니다. 그리고 28년도에 동부간선도로 지하화까지 마무리 된다면 교통량 분산 효과로 인해 서울 핵심지역으로 가는 시간이 상당히 단축될 것으로 기대가 됩니다.

이문 아이파크 자이가 인접해 있는 역은 1호선 외대앞역입니다. 초역세에 위치해 있습니다. 아쉬운 것은 외대앞역은 지상철이기 때문에 지상철 소음피해가 어느정도 있을 것으로 예상됩니다. 요즘은 샷시가 참 잘되어 있기 때문에 창문을 닫아놓고 생활하는 경우 문제는 없을텐데 환기를 위해 잠깐 열어두거나 하는 경우는 소음은 불가피 할 것입니다.

수도권 부동산에서 꼭 빼놓지 말아야 할 사항이 직주근접인데요. 주요 출퇴근 지역인 강남, 여의도, 판교까지 걸리는 시간을 보겠습니다. 강남은 50분 여의도는 41분, 판교 49분입니다. 주요 직장 지역을 1시간 이내에 통근할 수 있는 좋은 위치에 있습니다.

이문 아이파크 자이의 주변환경을 보니 외대앞역가는 방향으로 상업시설들이 일부 존재하는데 해당 시설들과 단지간의 폭이 좁아서 길이 협소한 느낌이 들었습니다. 구역정비가 어떻게 될지 모르겠네요.(개방감이 있도록 구역정비가 되길 기원합니다.)

이번에는 이문아이파크자이와 래미안라그란데 사이의 도로를 잠깐 보겠습니다. 이문동 주변에는 향후 약 1만세대가 들어오게 되는데 그에 반해 도로폭은 왕복 4차선도로입니다. 입주세대를 모두 수용할 수 있는 교통인프라일지 의문이긴합니다. 사진에서 보면 아시겠지만 건설현장 뒷편으로 있는 상업시설들을 철거해서 확장하면 좋겠는데 이 부분도 가능한 상황일지 잘 모르겠네요.

매머드급 단지들이 들어오게될 이문동에 도로 정비가 살짝 아쉬운 부분은 있지만 코스트코, 홈플러스와 같은 생활인프라를 자차 10분이면 이용 가능하고 경희의료원, 삼육서울병원과 같은 의료시설들도 자차 5분 내 인근에 있다는 점은 장점이라 볼 수 있습니다.

이문 아이파크 자이 – 교육 인프라

이문아이파크자이의 배정초등학교는 이문초등학교입니다.(또는 서울청량초등학교) 4,000여세대의 대단지(이정도 세대면 마을 하나라 봐야겠죠?)이다보니 단지 위치에 따라서 초등학교 가는 길은 상당히 멀 수 있습니다. 예를들어 2단지에서 이문초교로 가는길은 도보권 8분이지만 1단지나 3단지에서 가려면 꽤 많은 시간을 소요해야합니다.(적어도 15분이상) 사실 저학년의 경우 도보 8분도 쉽지 않은 거리이기 때문에 통학거리 단축을 위한 많은 고민이 필요해 보입니다.

이문 아이파크 자이에서 학원을 다니려면 장안동 주변의 학원가를 추천합니다. 58개 규모로 인근에서 가장 학원이 많은 곳입니다. 자차로 15분, 버스로 35분 정도면 학원에 도착할 수 있습니다. 학원 차량을 이용하면 나쁘지 않은 거리라 생각합니다.

이문 아이파크 자이 – 안전마진

이문 아이파크 자이의 주변시세를 알아보겠습니다. GTX-B, GTX-C 노선이 들어올 예정인 청량리의 신축 아파트 매매 평당가는 최소 4,300만원 부터 시작합니다. 외대앞역 주변은 그보다는 낮은 4,013만원 부터 시작합니다. 저는 이문 아이파크 자이 주변이면서도 입주권 거래가 존재하는 휘경자이디센시아와 래미안 라그란데를 기준삼아 살펴보도록 하겠습니다.

1) 휘경자이디센시아 59타입 입주권 매물현황

외대앞역 아래 휘경동에 위치한 휘경자이디센시아는 25년도 6월 완공예정으로 1,806세대 규모의 대단지입니다. 해당 단지의 59타입 입주권은 현재 9.95억 저층이 가장 낮은 금액입니다.

2) 휘경자이디센시아 59타입 입주권 실거래 현황

휘경자이디센시아는 59타입 입주권 실거래는 올해 8월 8.5억과 9억 총 2건이 있었습니다. 9억을 기준으로 보면 평당 3,600만원으로 이문 아이파크 자이 59A 타입기준 최고가의 평당 3,758만원과 비교하면 안전마진은 없다고 보아야 할 것입니다.

3) 래미안 라그란데 84타입 입주권 실거래 현황

래미안 라그란데 84타입 입주권 실거래는 올해 9월 11.5억 1건이 있었습니다. 평당 3,484만원으로 이문 아이파크 자이 84A 타입기준 최고가의 평당 3,466만원과 비교하면 안전마진은 없다고 보아야 할 것입니다.

이문 아이파크 자이 – 서울 특별시 입주예정물량과 미분양

서울의 입주예정물량과 미분양 추이를 살펴보겠습니다. 싸게사더라도 내가 잘 매도를 해야만 비로소 부동산 투자는 끝이 납니다. 입주물량은 다들 아시다시피 서울의 적정 수요대비 공급이 계속해서 부족한 상황입니다. 그렇기 때문에 서울의 경우 매도자가 유리할 수 있고 이런 때 일수록 신축 물량의 값어치가 더 올라갈 수 있습니다. 추가로 미분양 여부도 살펴보아야합니다. 미분양 소진이 안되고 계속해서 쌓인다면 매도시점은 26년도 보다 더 지연될 수 있습니다. 아직 현행화가 덜 된 수치입니다. 최근들어 미계약 사태들이 심심치 않게 들려오기 때문에 서울 청약 결과를 예의 주시할 필요가 있습니다. 이번에 이문 아이파크 자이의 청약결과에 따라 청약 시장 판도가 바뀔수도 있습니다.

이문 아이파크 자이 – 총평

이번에 모집공고로 나온 이문 아이파크 자이는 서울특별시 동대문구 이문동에 위치하여 외대앞역 1호선을 이용할 수 있습니다. 또한 동부간선도로를 이용하여 서울 핵심지인 잠실 강남까지도 진입이 가능합니다. 지화하 까지 완공된다면 교통시간은 상당히 단축될 것입니다. 뿐만 아니라 홈플러스, 경희의료원, 삼육서울병원과 같은 인프라가 주변에 있어 생활 편의가 높은 지역이기도 합니다. 다만 주변에 약 1만여세대가 들어올 예정인 만큼 주변 도로 확충 및 정비에 신경을 잘 써야할 것 같습니다.

분양가격은 주변 시세 대비 안전마진이 없는 수준으로 나왔기 때문에 이러한 부분은 청약 흥행을 저해하는 요인일 수 있겠습니다. 4천여세대면 위에서도 언급드렸듯이 한 마을에 비견될 규모입니다. 그만큼 엄청난 규모의 자산들이 투입되는 지역이기도 하구요. 따라서 해당 단지의 청약 흥행 결과가 앞으로 나올 분양시장에 상당한 영향을 줄 것이라고 생각합니다. 이번 청약 결과가 좋지 않다면 부동산 분위기도 소강상태로 접어들지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다.(저는 흥행되면 좋겠습니다^^) 이만 글 마치도록 하겠습니다. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

참고하면 좋은 자료