오산세교 세마역에듀파크 공가세대 분석(to 초단타 칠 누군가를 위해)

daddy-review 2023년 11월 12일 864

안녕하세요. 대디리뷰입니다. 10월 25일 경기도 오산시에 공가세대 일반 분양이 발표되었습니다. 바로 오산세교 세마역에듀파크입니다. 해당 단지는 준공년도는 10년도이지만 1호선 세마역 도보권에 위치해 있고 동탄과 인접해 있기 때문에 동탄 주변 주요 직장과 관계사를 다니는 분들이 실거주하기에 나쁘지 않아보입니다. 그래서 오늘은 오산세교 세마역에듀파크의 분양정보와 주변환경, 안전마진 등을 다뤄보고 개인적인 총평을 남겨볼까합니다. 내용이 길 수도 있지만 끝까지 읽어봐주시면 감사하겠습니다.

공급내역

구분	내용
단지명	오산세교 세마역에듀파크 공가세대 일반공급
공급위치	경기도 오산시 수목원로 577-15 (세교동, 세마역 에듀파크), (우편번호:18107)
분양가상한제 적용 여부	미적용
분양수/총세대수	22/832
자격사항	* 일반공급 : 입주자모집공고일 현재 해당주택건설지역인 오산시에 거주하거나 경기도 및 기타 수도권(주민등록표등본 기준, 서울특별시·인천광역시)에 거주하는 성년자인 무주택 세대구성원
입주예정월	2023-12	모집공고일	2023-10-25
전매제한	소유권이전등기 이후	전입의무	없음
청약접수일	2023-11-06	당첨자발표일	2023-11-13
계약시작/종료일	2023-11-27/29	문의처	1600-1004

공급위치

모집공고문 다운로드

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공급대상 및 분양금액

총 832세대 중 22세대가 공급물량으로 나왔고 모두 일반공급입니다. 이번 모집공고는 10년도 준공된 단지로 LH에서 10년이상 임대 후 분양전환하는 주택 중 입주자 퇴거로 LH 에 명도된 주택이 대상입니다. 타입별 최고가를 기준하여 평당가를 계산해보면 1,210만원에서 1,233만원까지 범위입니다. 해당 단지는 모두 전용 59타입 물량만 있는 것이 특징입니다. 10년도 준공 아파트이기 때문에 4bay 구조의 평면도는 없습니다. 59C타입 타워형을 제외하곤 모두 판상형입니다.

모델타입	특별공급세대수	일반공급세대수	계	공급금액(만원)	평당가격(만원)
059.5500A	0	9	9	30,550	1,232
059.8700B	0	4	4	30,650	1,230
059.9200C	0	1	1	30,250	1,211
059.9800D	0	5	5	31,050	1,233
059.7600E	0	3	3	30,550	1,210

※오산세교 세마역에듀파크 공가세대 일반공급의 평당가격은 : 경기도 오산시 최근 분양단지 10개 중 9위(1,223만원)

(필독 : 경기도 오산시 최근 분양단지들의 흥행성적과 당첨가점을 살펴보세요[클릭])

오산세교 세마역에듀파크 – 공급금액 및 납부일정

오산세교 세마역에듀파크 공급금액 납부 방식은 계약금 10%, 융자금, 잔금 분할 납부입니다. 당첨이 되신다면 계약금 10% 정도만 우선적으로 자금마련 해주시면 됩니다. 그리고 입주 예정월인 23년 12월에 입주 잔금을 납부하시면서 실행하는 잔금대출로 융자금을 상환하시면 됩니다. 소유권 이전등기 시까진 전매가 되지 않습니다. 실거주를 하실 분들이라면 잔금대출을 받으실 텐데 이부분은 개별적으로 금융기관에 신청해야합니다. 1층이 아니라면 KB시세의 일반평균가를 기준으로 나가는게 일반적입니다. 거주의무는 없으므로 전세를 세팅하는 전략도 세울 수 있습니다. 잔금일까지 기간이 2달이 채 되지 않는 기간이기 때문에 현금흐름에 유의하여 자금준비해주시면 좋을 것 같습니다.

오산세교 세마역에듀파크 – 교통망 및 주변인프라

오산세교 세마역에듀파크는 경기도 오산시 세교동에 위치해 있습니다. 가장 가까운 대중교통으로 1호선 세마역을 이용할 수 있습니다. 도보권 10분정도 소요되는 거리입니다.

오산세교 세마역에듀파크의 직주근접입니다. 오산은 동탄과 바로 인접한 도시이기 때문에 동탄신도시의 주요 직장까지의 자차를 타고 출근할 수 있을 정도로 멀지 않은 거리에 있습니다. 동탄일반산업단지까지는 자차로 15분정도 소요됩니다. 동탄 테크노밸리(동탄 금강펜테리움ix타워)까지는 20분, 삼성전자 기흥캠퍼스 까지 18분, 삼성전자 화성 캠퍼스까지는 18분입니다. 동탄2신도시 신동에서 가는 시간과 거의 흡사할 정도로 준수합니다.

수도권 주요 직장 지역인 강남, 여의도, 판교 소요시간을 확인해 보겠습니다. 현 시점에서 강남 1시간 5분, 여의도 1시간 17분, 판교 1시간 18분입니다. 통근하기 만만치 않은 거리입니다. 그래도 해당 단지의 경우 거주의무를 적용 받지 않기 때문에 서울 주생활권인 분들께서는 당첨 이후에 전,월세를 세팅하는 선택지도 가져갈 수 있습니다.

오산세교 세마역에듀파크의 주변환경은 구역정비가 잘되어 있는 편이고 타 단지들과 맞은편 상권과의 도로가 넓직한 편이어서 개방감이 좋습니다.

오산세교 세마역에듀파크 뒷동의 경우 서부로에 인접해 있어 고속도로 차량 소음과 먼지 등의 불편함은 존재할 것으로 보입니다.

오산세교 세마역에듀파크 – 교육 인프라

오산세교 세마역에듀파크의 배정초등학교는 광성초등학교입니다. 단지앞에 바로 위치해있기 때문에 통학길은 좋은 편입니다. 중, 고등학교(세마중, 세마고) 모두 도보권 초인접으로 3분 내에 갈 수 있기 때문에 부모님들께서 자녀들 통학길을 걱정하실 필요는 없어보입니다.

단지앞 큰길만 지나가면 광성초등학교가 바로 나옵니다.(등하교시 통학로 통제만 잘 시켜주세요!)

오산세교 세마역에듀파크에서 학원을 보낸다면 금암동 쪽으로 보내야합니다. 금암동에서 세교센트럴파크 단지앞 상권과 죽미마을 휴튼 9단지 건너편의 상권에 학원가가 주로 형성되어 있습니다. 자차로 5분 정도면 도착하는 거리로 학원차량을 이용한다면 괜찮은 거리입니다.

오산세교 세마역에듀파크 – 안전마진

1) 세마역에듀파크59타입실거래가

이번에 모집공고로 나온 오산세교 세마역에듀파크는 10년도 준공 단지이기 때문에 이미 실거래와 매도가격이 존재합니다. 해당 가격들을 토대로 안전마진을 확인해보고자 하는데요. 현재 3.1억 1층이 가장 저렴한 매물입니다. 실거래는 올해 9월 3.5억 이상 가격으로 2건이 거래되었습니다. KB시세 일반평균가는 3.5억입니다. 대략 3.1억에 분양가격이 나왔기 때문에 안전마진은 4,000만원입니다.
해당 단지의 전세가는 주택 상태에 따라서 차이가 있긴하나 2.5억정도로 보면 될 것 같습니다. 보수적으로 2.3억에 전세를 세팅하신다면 8,000만원정도 자금이 깔린다고 생각하면 됩니다. 혹은 가성비로 전세용 인테리어 후 2.5억보다 비싼 가격에 전세를 맞추는 방향도 생각해 볼수는 있습니다.

오산세교 세마역에듀파크 – 경기도 오산시 입주예정물량과 미분양

경기도 오산시의 입주예정물량과 미분양 추이를 살펴보겠습니다. 싸게사더라도 내가 잘 매도를 해야만 비로소 부동산 투자는 끝이 납니다. 경기도 오산시의 입주물량은 24년도에 적정 수요대비 약 8배의 공급물량이 들어옵니다. 잔금을 치뤄야하는 23년 12월 그 다음달인 24년 1월에 이미 2,339세대 규모의 오산롯데캐슬 스카이파크가 입주를 기다리고 있습니다. 운이 없다면 위에서 언급드린 2.5억에도 전세를 맞추기 힘들 수도 있습니다. 또한 세마역 에듀파크의 매매, 전세 실거래 그래프를 확인해보면 오산에 미분양이 발생했던 22년도 10월 ~ 23년도 1월까지 매매, 전세가가 내려갔었습니다.(물론 고금리 여파도 한몫 했을 상황이긴 합니다.) 따라서 등기친 후 곧바로 매도하셔서 단기차익이라도 먹겠다는 생각으로 청약에 임하시면 순탄치 않을 것이라는 것을 말씀드리고 싶습니다. 또한 옆동네인 동탄에 비해서 경쟁력이 떨어지기 때문에 해당 지역에 단기 투자하는 것은 좋지 않다고 생각합니다.

오산세교 세마역에듀파크 – 총평

이번에 모집공고로 나온 오산세교 세마역에듀파크는 경기도 오산시 세교동에 위치하여 1호선 세마역을 이용할 수 있습니다. 또한 동탄과 인접해 있는 지역이므로 동탄신도시의 주요 직장까지 자차를 타고 출근할 수 있을 정도로 멀지 않은 거리에 있어 동탄 주변 주요 직장과 관계사를 다니는 분들이 실거주하기에 나쁘지 않아보입니다. 하지만 당장 24년도부터 입주물량 폭탄이 예정되어 있어 매매가 전세가가 상승하기 어려운 요인이 있기 때문에(특히나 전세가는 하락할 수도 있습니다.) 단기매도 계획을 갖고 지원하시려는 분들께서는 이러한 점에서 주의가 필요하다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

참고하면 좋은 자료