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안녕하세요. 대디리뷰입니다.
부동산 시장은 이제 내집 장만을 위해 대출 없이는 거의 불가능한 상황이 되었다고 해도 과언이 아닙니다. 이로 인해 대출을 받을 수 있는 한도가 얼마인지 미리 확인하는 것이 매우 중요해졌습니다.
특히, DSR(Debt Service Ratio, 채무상환비율) 부동산 규제가 도입된 이후에는 대출 한도를 미리 파악하는 것이 더욱 중대한 문제로 부각되었습니다.
DSR의 뜻은 Debt Service Ratio, 총부채상환원리금상환 비율입니다. 1년간 버는 소득에 비해 빚을 갚는 돈(상환액)이 얼만큼인지 측정하는 것입니다. 예를 들어 연소득이 1억원인 차주(대출자)가 DSR 40% 라면 1년간 내는 대출 상환액이 4천만 원이라는 뜻입니다.
모든 상황에서 DSR 을 보는 것은 아닙니다. 하지만 22년 7월 1일에 시행된 DSR 3단계 규제로 인해 차주 개인의 총 대출액이 1억원만 넘어도 DSR 규제를 받게 되었습니다. 또한 은행마다 정해놓은 DSR 한도가 있는데1금융권 40%, 2금융권 50% 입니다.
즉 위의 예시에서 언급한 1억원 연소득의 차주가 이미 연간 대출상환액이 4천만원이었다면 1금융권에서는 대출이 불가능하기 때문에 2금융권에서 추가 대출을 알아보아야 합니다.
즉, DSR 규제는 대출을 받을 때 채무상환비율이 일정 기준 이상이 되어야 한다는 제한을 두고 있습니다. 이는 대출 신청자의 수입에 따라 채무 상환에 할애할 수 있는 비율을 제한하는 것을 의미합니다. 이러한 규제로 인해 대출 한도를 미리 파악하는 것은 매우 중요해졌습니다. 대출 한도를 미리 확인하지 않고 내집 장만을 시도한다면, 예상치 못한 문제에 직면할 수 있으며, 내가 원하는 만큼의 대출을 받을 수 없을 수도 있기 때문입니다.
그렇다면 어떻게 미리 알아볼 수 있을까요? 저는 부동산 계산기를 이용하여 사전에 미리 체크를 하고 있습니다.
위의 사이트를 클릭하면 아래와 같은 화면을 볼 수 있습니다.
해당 화면에는 연간 벌어들이는 소득을 기입하는 연소득란과 현재 보유하고 있고 향후 대출 예정인 항목들을 기입하는 란으로 이루어져 있습니다. 화면에 명시된 주담대(주택담보대출), 신용대출 외에도 여러 항목들이 기재 되어 있고 보유 대출 항목이 이외에도 또 있다면 추가 버튼을 눌러 기재하면 됩니다.
[연소득]
여기서 연소득의 경우 전년도 원천징수 영수증, 소득금액 증명원 등 공식적으로 증빙 가능한 항목을 기입해줍니다. 주택담보대출을 실행할 예정이라면 부부합산소득으로 기입하셔도 됩니다.(다만 부부 합산소득으로 주담대를 받을 예정이라면 부부 총 대출액을 기준으로 DSR 을 산정하게 됩니다.) 또한 최근년도 소득과 그 전년도 소득이 20%이상 차이날 경우 그 평균 값을 사용할 수도 있습니다. 1년 미만의 소득만 있는 경우 연환산하여 사용할 수 있으나 일정비율(10%)이 차감되어 적용될 수 있습니다. 공식적인 소득 증빙 서류를 통해 증빙할 수 없는 경우 연간 카드사용 금액이나 건보료 월 납부액 등을 가지고 판단하는 추정소득을 사용할 수도 있습니다.
[대출]
대출항목의 경우도 실제로 받았던 대출항목과 대출 예정인 대출액, 만기일, 이자율을 기재하면 되는데요. 신용대출의 경우 매달 이자만 내고 있다고 하더라도 DSR을 산정하는 방식으로는 5년 만기 기준으로 원리금 분할 상환을 하고 있다고 가정합니다. 따라서 실제로 개인이 지출하고 있는 연간 대출총액보다 훨씬 많은 금액으로 책정이 됩니다. 역으로 보험약관대출 같은 경우는 DSR에 반영되지 않습니다. 따라서 신용대출을 보험약관대출로 상환하게 되면 DSR 비율이 상당히 낮아지는 효과를 기대해 볼 수 있습니다.
[부부연소득 9000만원 신용대출 2000만원, 6억5천 아파트 매수]
방금 소개해드린 DSR 계산기를 이용하여 비규제 지역 6억5천 아파트를 매수할 경우 DSR 한도가 어떻게 나오는지 계산해보겠습니다. 미리 받아놓은 신용대출 3,000만원이 있는 상황에서 주택담보대출을 받을 예정이고 비규제 지역 LTV 한도 70%(4억5천5백) 를 모두 받겠다고 가정하겠습니다.
1. 연소득(부부합산) : 8,000만원
2. 신용대출 : 3,000만원, 연이율 5%
3. 주택담보대출 : 4억5500만원, 연이율 4.3%, 30년만기, 원리금 균등
위 항목을 계산기에 아래 화면처럼 입력하시고 DSR 계산 버튼을 누릅니다.
DSR 계산 결과가 나옵니다. 43.15% 가 나왔습니다. 이렇게 된다면 1금융권에서 원하는 금액만큼의 주택담보대출을 실행할 수 없습니다. 실행이 필요한 주택담보대출 금액을 낮추거나 이자율이 더 높은 제 2금융권을 살펴보아야 하는 상황이 생깁니다.
이러한 상황일 경우 기존에 들어두었던 보험이 있다면 해당 보험을 담보로한 약관대출을 받아보는 것이 원하는 금액까지 대출을 받는데 도움이 됩니다. 신용대출을 모두 약관대출로 대환하면 DSR이 어떻게 될까요? 다시 계산해보겠습니다.
DSR 계산 결과가 33.77% 가 나왔습니다. 무려 10%나 감소되었죠. 이렇게 부채 항목에 따라 DSR 산정 기준이 다르고 포함 / 불포함인 경우가 있습니다. 해당 항목의 경우도 부동산계산기.com 사이트에 대출 항목 별로 상세하게 나와있으니 살펴보시면 도움이 될 것 같습니다.
DSR 부동산 규제 시대에는 내집 장만을 위해 대출을 받고자 하는 사람들은 미리 자신의 수입과 DSR 비율을 확인해야 합니다. 대출 한도를 미리 파악하는 것은 내집 구매를 위한 계획을 세우고 안정적인 경제적 결정을 내리는 데 도움을 줄 것입니다. 더 나은 미래를 향해 걸어가는데 해당 글이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
